Переменная часть арендной платы и ндс

Переменная часть арендной платы и ндс

• «Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ, № 23
• Имущественные налоги при аренде и лизинге, № 23
• Арендодатель умер: кому платить и как, № 22
• Принимаем капвложения от арендатора, № 21
• Улучшаем арендованное имущество, № 20
• Как арендатору учесть улучшения, № 20
• Аренда жилья для работников, № 18
• Просто о сложном про аренду, № 17
• Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами, № 16
• Аренда машины с водителем: считаем НДФЛ и страховые взносы, № 8
• Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов, № 7
• Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру, № 3
• 2012 г.

1. Покупаем и переуступаем права на аренду земли, № 19
2. Как обезопасить расходы на аренду недвижимости, № 3

2011 г.

• суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
• расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

Ндс-вычеты по коммунальным услугам при аренде

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.

При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен статьей 172 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 172 Кодекса налоговый вычет по приобретенной арендатором услуге по аренде недвижимости, предусмотренный статьей 171 Кодекса, производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.

При этом на основании пункта 1 статьи 172 Кодекса вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

Налоги и право

НДС руб.»

• договор аренды
• посреднический договор с арендодателем
• счет-фактура на арендную плату
• счет-фактура на коммунальные услуги, которые приходятся на долю арендатораПисьмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected]
• счет-фактура на посредническое вознаграждениест. 156 НК РФ
• отчет посредникастатьи 999, 1008 ГК РФ
• копии счетов коммунальных служб

Арендодатель принимает к вычету только входной НДС по коммунальным услугам, которые потребляет он самп. 1 ст. 172 НК РФ, и выставляет арендатору счет-фактуру на коммунальные услуги, потребленные арендатором.Арендатор принимает к вычету НДС по коммунальным услугам на основании счетов-фактур от агента-арендодателяп. 1 ст. 172 НК РФ; п.

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Налоговики решили, что арендодатель перевыставляет спорные услуги арендатору. Так как сам арендодатель оплатил данные услуги без НДС, то и перевыставлять их арендатору он должен был без НДС.

Однако инспекторы и в этом случае не делают различия между перевыставлением затрат и особой методикой исчисления переменной части арендной платы.
Услуги могут перевыставляться арендодателем арендатору для их компенсации лишь в том случае, когда по условиям договора переменной части нет.

При указанном порядке формирования стоимости аренды здания налоговая база по НДС арендодателем определяется исходя из всей суммы арендной платы, состоящей из постоянной и переменной частей.

Переменная часть арендной платы ндс

Источник: http://dtpstory.ru/peremennaya-chast-arendnoj-platy-i-nds/

Переменная часть арендной платы учет у арендатора

НДС, являются составляющей арендной платы.

Таким образом, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

Источник: http://lcbg.ru/peremennaya-chast-arendnoj-platy-i-nds/

Вычет НДС для арендатора при аренде помещений | Бухгалтерия и кадры

Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем.

То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.

Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ):

– принятие услуг к учету;

– участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях;

– наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры.

Понятно, что при заключении прямых договоров с коммунальщиками проблема решается сама собой. Ведь снабжающие организации составят и предъявят арендатору все необходимые документы.

Однако подобная схема коммунальных отношений при аренде помещения встречается довольно редко. 

Реализация и компенсация

Итак, за исключением случая прямых расчетов арендатора с коммунальщиками единственным возможным автором требуемого счета-фактуры является арендодатель. Рассмотрим случай, когда собственник помещения выставляет документ на коммунальные услуги от своего имени. Насколько это правомерно?

Если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставил от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета

Увы, точка зрения ведомственных специалистов по данному вопросу на сегодня малоутешительна. Так, финансисты в письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 со ссылкой на постановления ВАС РФ отмечают, что реализация электроэнергии владельцем помещения арендатору невозможна.

По той простой причине, что последний сам является абонентом энергоснабжающей организации и соответственно никак не может выступать в роли энергоснабженца для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99).

Арендатор же не может быть признан абонентом, поскольку объект, потребляющий энергию, находится не на его балансе (постановление ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. № 5905/98). А раз нет факта реализации в целях НДС, то и сам налог на передачу электроэнергии начислять не нужно.

Значит, невозможно и выставление соответствующего счета-фактуры. Приведенные выводы Минфин распространил и на прочие коммунальные услуги в письме от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39.

А немного позднее Федеральная налоговая служба придала этим разъяснениям статус официальной позиции обоих ведомств, направив для использования в работе всем подотчетным налоговым инспекциям (письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340).

Подобным образом не возникает объекта реализации и в том случае, когда по условиям договора арендатор лишь компенсирует арендодателю затраты на коммуналку. Ведь в данном случае речь идет о возмещении расходов, а не о продаже услуг. Значит, НДС-объект отсутствует.

Как и обязанность арендодателя по выставлению счета-фактуры. Ну а без этого документа рассчитывать на вычет НДС, предъявленного в составе компенсации, арендатору не приходится (письма Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Арендодатель-посредник

Отдельного внимания заслуживает вариант, при котором арендодатель выступает в роли посредника (ст. 1005 ГК РФ). То есть стороны заключают отдельное соглашение или указывают непосредственно в арендном контракте, что собственник помещения (агент) по заданию арендатора (принципала) приобретает за его счет, но от своего имени коммунальные услуги у снабжающих организаций.

При таком подходе у арендодателя, без сомнений, есть все основания перевыставлять счета-фактуры, полученные от коммунальщиков, арендатору. Соответственно последний сможет беспрепятственно применить НДС-вычет по затратам на коммуналку после принятия данных услуг к учету.

Здесь единственной проблемой на пути к вычету может быть претензия инспекторов к самой правомерности посреднических отношений в данном случае.

К сожалению, ни официальной позиции, ни арбитражной практики по применению описанного способа на сегодня нет.

Поэтому сторонам арендного договора, которые решают использовать подобную конструкцию правоотношений, не помешает иметь в виду налоговые риски по прибыли и НДС.

Собственник помещения может выставить коммунальный счет-фактуру от своего имени, если приобретает услуги у снабжающих организаций в качестве посредника по агентскому договору для арендатора-принципала

Маскируем коммуналку для вычета НДС

Рассмотрев большую часть способов оформления коммунальных расчетов при аренде помещений, можно констатировать, что их использование не слишком выгодно арендатору в налоговом смысле. Либо грозит вполне обоснованными претензиями со стороны инспекторов.

Впрочем, отчаиваться и прощаться с НДС-вычетом по коммуналке арендатору все же не стоит. Важно помнить, что все озвученные выводы относятся к случаю, когда коммунальные платежи он компенсирует сверх суммы арендной платы.

Таким образом, в поиске подходящего во всех смыслах варианта мы вновь неизбежно приходим к способу учета коммуналки в составе арендной платы.

Итак, по условиям арендного договора в сумму ежемесячной платы за помещение входит стоимость коммунальных услуг, которые потребляет непосредственно арендатор. Организовать это можно двумя способами.

Константа…

Коммуналку можно включить в арендные платежи фиксированной суммой. Арендодатель при этом рассчитывает желаемый размер компенсации на основании действующих тарифов и предполагаемого объема потребления арендатором коммунальных услуг. Делает это он, как правило, с учетом сезонных изменений тарифов, то есть вычисляя среднюю за год величину ежемесячного платежа.

Правда, упоминать в договоре о коммунальных расходах в данном случае не стоит. На их расчетную стоимость нужно просто увеличить сумму арендной платы и зафиксировать в контракте с арендатором полученную величину.

Именно она должна фигурировать в счете-фактуре, который собственник помещения будет выставлять арендатору по итогам месяца.

При таком подходе арендатор сможет принять к вычету весь НДС, предъявленный владельцем недвижимости (как обычный «входной» налог, начисляемый на сумму арендной платы).

Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной.

Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг.

Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы.

…или переменная

При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением.

Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Напомним, что данный вариант установления арендной платы как определяемой величины абсолютно законен, поскольку механизм ее расчета останется неизменным в течение всего срока действия договора (см. п.

11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Оптимальные налоговые последствия арендатору обеспечит вариант, согласно которому коммуналка включена в сумму арендной платы в виде переменной составляющей

Описанный способ приведет к тем же налоговым последствиям, что и предыдущий. Заметим, что финансисты в письме от 19 сентября 2006 г.

№ 03-06-01-04/175 не только признали за арендатором право на коммунальный НДС-вычет в данной ситуации, но и подсказали, каким образом должен быть оформлен счет-фактура, чтобы правомерность вычета не вызывала никаких вопросов.

По мнению Минфина, к коммуналке как переменной части арендного платежа применимы те же правила налогообложения, что и к обычной плате за пользование помещением. То есть она облагается налогом на добавленную стоимость как составляющая услуги по аренде.

А значит, нет проблем с НДС-вычетом при наличии правильного счета-фактуры. Такого, в котором коммунальные услуги не выделены и никак не обозначены, а налог предъявлен с общей суммы комбинированного арендного платежа.

Поэтому если арендная плата за текущий месяц вносится в его первых числах, то у арендодателя не будет возможности рассчитать в срок переменную составляющую платежа. Таким образом, коммунальная часть будет входить в его состав с опозданием на месяц.

Чтобы полностью обезопасить себя от претензий инспекторов, этот факт можно зафиксировать в арендном договоре.

Пример

ООО «Арсенал» арендует помещение под магазин. Фиксированная часть арендной платы по договору составляет 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.), а переменная отражает сумму коммунальных платежей за месяц по услугам, потребленным арендатором. «Арсенал» перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно счетам коммунальных служб,  выставленным арендодателю, общая стоимость услуг за январь 2008 года равна 17 700 руб. (в том числе НДС – 2700 руб.), а за февраль – 18 100 руб. (в том числе НДС – 2761 руб.).

Арендодатель выставил «Арсеналу» счета-фактуры на последнее число:

– января – на сумму 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб.;

– февраля – на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС – 13 500 руб.;

– марта – на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС – 13 561 руб.

Бухгалтер «Арсенала» при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб.

((70 800 – 10 800) + (88 500 – 13 500) + (88 900 – 13 561)). А в состав суммы, заявленной к вычету в квартальной декларации по НДС, был включен налог в размере 37 861 руб. (10 800 + 13 500 + 13 561).

© «Бухгалтерия и кадры», №3, 2008

Источник: http://www.buhkadr.ru/articles/888-vychet-nds-dlya-arendatora-pri-arende-pomeshcheniy