Можно ли купить номер в гостинице как квартиру в россии

Можно ли купить номер в гостинице как квартиру в россии

Красная Поляна, к слову, по праву превратилась в «курорт выходного дня» для состоятельных соотечественников. Теперь настал черед познать прелести пребывания на круглогодичном горнолыжном курорте и иностранным любителям зимних видов спорта.

Что же касается самого Сочи, уже сейчас построено несколько «кондоминиум-отелей» и почти у всех апартаментов есть свои владельцы.

Цена имиджа Во что обойдутся покупателю апартаменты непосредственно в Москве? По мнению специалистов, первый проект, где несколько лет назад предлагался подобный формат жилья, «Остров Фантазий», был не очень успешен с точки зрения продаж.

И во многом именно потому, что квартиры носили статус апартаментов. Однако все меняется, в том числе и отношение покупателей. Сегодня, по оценкам экспертов, стоимость квадратного метра московских апартаментов колеблется в ценовом диапазоне 180–400 тыс.

Самые дорогие апартаменты предлагаются в «Москва-СИТИ» – на последних этажах высотных зданий. Комплекс «Федерация», например, в новом деловом центре устремился ввысь на 448 м. И в нем найдется место для жилых апартаментов. «Тем самым подтверждается высокий статус, символ респектабельности его обладателей.

Внимание

Огромные открытые пространства, наполненные солнечным светом, должны вызывать ощущение возвышенности и легкости, а панорамное остекление от пола до потолка открывает потрясающий вид на Москву», – комментирует Екатерина Степанова, пресс-секретарь компании MIRAX GROUP. Кроме этого, по данным Антона Гололобова, руководителя пресс-службы компании «ИНКОМ-Недвижимость», апартаменты на продажу представлены в «Городе Столиц». Реализуются они по цене от 280 тыс. руб. до 400 тыс.

руб. за кв.м, в Imperia Tower – от 200 тыс. до 300 тыс. руб.

Как заработать на гостиничном номере

Согласно планам «Парк Групп», выкупленные номера будут сдаваться как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду.

Насколько выгодно иметь гостиничный номер? Если принять на веру расчеты занимающихся проектами управляющих компаний, складывается впечатление, что приобретение в собственность с последующей сдачей в аренду гостиничных номеров и апартаментов – очевидно выгодное для будущих собственников предприятие: быстрая окупаемость делает участие в подобных проектах, безусловно, более прибыльным, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. «Продажа апартаментов (гостиничных или жилых, по принципу «доходного дома») выгодна обеим сторонам сделки. С одной стороны, это позволяет обеспечить приток финансов, необходимых для завершения проекта (особенно если речь идет о масштабных комплексах с развитой инфраструктурой).

Покупаем номер в гостинице

Возможность покупки номера отеля в собственность – опция не новая, но очень редкая. В Европе за последние 5 лет предлагалось не более десяти подобных объектов. Крупная цепь отелей в Португалии предлагает инвесторам купить апартаменты с договором на его сдачу в рамках текущего отеля.

Но изредка на рынках появляются предложения, по которым инвестор возводит отель в соответствии с требованиями отельера, а далее в погоне за быстрыми деньгами распродает здание по номерам.

Покупка номера в гостинице

Важно

Так, приводя сведения о заполняемости дубайских отелей IFA Hotels & Resorts, директор по продажам Кит Джеймс подчеркивает, что значение данного коэффициента составляет не менее 0,7, что и дает основания говорить о привлекательности для частных инвесторов предоставления своих номеров в аренду, особенно в долгосрочную.

Что же касается подмосковных проектов, значение коэффициента заполняемости находится на ощутимо менее высоком уровне: «В той же Яхроме, как и в других горнолыжных отелях, загрузка в несезон – на довольно низком уровне», – считает Вадим Прасов.

По его мнению, стоит прояснить также, кто будет заниматься вопросами коммуникаций, текущего ремонта помещения, различного рода коммунальными проблемами – разобраться, в какую сумму обойдется содержание номера, довольно сложно.

Гостиничный номер в собственность

Рентабельность проекта для покупателя номера составляет 3–6% в год. Все условия сделки – от стоимости номера до уплаты неустоек – находят отражение в договорах, заключаемых между покупателем номера и собственником отеля».

Выкуп частного номера в собственность – один из наиболее удобных способов инвестирования в недвижимость.

Отличительная особенность таких сделок состоит в том, что покупателю не нужно заботиться об управлении и обслуживании недвижимости, все вопросы организационного, технического, финансового характера решает управляющая компания.

Для собственника отеля продажа номеров в собственность позволяет привлечь значительные финансовые средства в течение короткого периода. Курорт в придачу Доходный номер – новое направление на рынке недвижимости в России, однако спрос на такой вид жилья очень высок.

Продажа гостиничных номеров | заграничник.ру

Сегодня на наши рынки приходит та разновидность сделок по недвижимости, которая давно существует на Западе – вы можете стать владельцем гостиничного номера.

Сама по себе идея может показаться несколько странной, но при ближайшем рассмотрении в ней есть множество преимуществ.

Во-первых, приобретая в данном случае помещение для временного проживания вдали от мест вашей постоянной дислокации, вы избавляетесь от целого комплекса забот по его содержанию и эксплуатации.

Вам не нужно думать о протечках, промерзании труб или перегреве, о возможном пожаре и других внезапных Читать подробнее на www.domup.ru Квартиры 23.04.2018 | Тип сделки: Продаю | Тип недвижимости: Квартиры Расположение: Московская область, Ногинск; Ильича 3-я д. 5 Продавец: Общаяплощадь: 27.00 м² Общая стоимость: 1050000 р.

Форум винского

Основная идея, которая легла в основу создания кондо-отеля, ставила целью минимизацию рисков ведения гостиничной деятельности в проблемных регионах. Не случайно первые кондо-гостиницы возникли в курортных областях, где спрос на размещение обычно подвержен сезонным колебаниям.

«Апартаменты по своей сути представляют собой место временного проживания, – рассказывает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании «Капитал Груп». – Это уже не гостиница, но и не постоянное, предполагающее прописку жилье, что с учетом вековых российских традиций до сих пор снижает общественный интерес к этой форме недвижимости.

В других странах, где институт обязательной регистрации почти неизвестен, например, в США с их активной трудовой миграцией населения, покупка временного жилья – апартаментов – является обычной практикой.

• Высокий рентный доход и/или гарантированный рентный доход
• Использование собственного номера в течение определенного периода (2-4 недели в году)
• Инвестирование, не требующее участия инвестора — полное управление оператором отеля
• Готовые апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники, мебелью «от кутюр» + отдельный сервис
• Потенциал увеличения объема капитала
• Проекты с возможностью получения налоговых льгот и паспорта «инвестора» или резидентской визы

В настоящее время в разных странах строится много новых апарт-отелей и есть возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, иногда со скидкой или с беспроцентной рассрочкой платежа.

Схема сделки несложная: частное лицо выкупает в собственность один или несколько номеров в отеле и один или несколько раз в год приезжает в отель для отдыха, – рассказывает Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер».

– Все остальное время управляющая организация сдает номер в аренду. Прибыль делится между покупателем номера и гостиницей. В большинстве случаев на долю оператора отеля приходится 50–70%, покупателя, соответственно, 50–30%.

Обычно управляющая компания отеля берет на себя все вопросы управления: обеспечение всех заявленных услуг комплекса, организацию и оптимизацию системы бронирования и сдачи номеров, организацию работы персонала, уборку отеля и прилегающей территории и т.д.

Владелец номера оплачивает его ремонт и обустройство (15–20% от суммы сделки), страховку (0,5–2%) и налоги на недвижимость.

Источник: http://lcbg.ru/mozhno-li-kupit-nomer-v-gostinitse-kak-kvartiru-v-rossii/

Купить себе гостиничный номер — Промо на vc.ru

Подробнее об инвестициях в апарт-отели: чем это лучше покупки квартиры и сколько можно заработать на сдаче в аренду.

Материал подготовлен при поддержке группы компании Docklands development

Что такое апартаменты?

Апартаменты — это обычная квартира со статусом нежилого помещения: в них можно жить, но нельзя прописаться, так как они расположены в многофункциональных или гостинично-офисных зданиях.

Купить их не сложнее, чем любую другую недвижимость: это можно сделать на этапе строительства по договору долевого участия или по договору купли-продажи, когда всё уже готово. Затем ими можно распоряжаться, как и любой другой недвижимостью: дарить, продавать, завещать.

В России апартаменты можно условно разделить на две группы. Первая — квартиры в нежилых зданиях. К примеру, в исторической части города нередко нельзя строить жилье, поэтому застройщик возводит гостинично-офисный комплекс. На первых этажах он размещает офисные центры, рестораны и другие коммерческие объекты, а выше – апартаменты.

Вторая группа сильно отличается от первой — это номера в апарт-отелях.

А что такое апарт-отели?

Главное отличие от обычной гостиницы в том, что номерами владеют разные люди. Застройщик продаёт их, чтобы окупить строительство здания сразу, а не через 20–25 лет. Собственники могут жить в своих номерах сами, но гораздо чаще они зарабатывают на сдаче их в аренду.

Прибыль обеспечивает управляющая компания — отельер. Она сама находит жильцов в номер, обслуживает их и собирает оплату. Как правило, это её главный заработок, поэтому в управляющей компании заинтересованы сдавать номера максимально часто и дорого. Затем вся прибыль делится между ней и собственниками номеров.

В остальном это обычный отель. Как и во всех отелях, в нём есть нужная инфраструктура: от ресторана и прачечной до технических помещений для уборщиц.

Номер в апарт-отеле Docklands.Life В развитых странах апарт-отели появились давно, но в России продвижение этого бизнеса замедляет рынок «тёмной» аренды — когда собственники сдают квартиры, но не платят налоги. Тем не менее, в России растёт количество разрешений на строительство апарт-отелей, это стало трендом в Санкт-Петербурге и добралось до Москвы.

С начала следующего года каждый апарт-отель должен будет пройти обязательную сертификацию и получить «звёзды». Уровень обслуживания четырёхзвездочного апарт-отеля соответствует классическому отелю с аналогичным рейтингом. В России апарт-отелей, получивших сертификат, пока единицы.

Больших — два. Во-первых, апартаменты дешевле квартир того же уровня и расположения на 10–30%. Застройщики снижают цены по двум причинам: российские инвесторы либо плохо знакомы с этим рынком, либо их пугает нежилой статус помещений.

При этом нормы строительства и прокладки коммуникаций не отличаются от жилых зданий, а в апарт-отелях высокого уровня требования даже выше, чем для новостроек. Застройщики понимают, что гости номеров могут начать жаловаться на плохую звукоизоляцию или некачественные окна, и предусматривают это в строительстве.

Во-вторых, отельер значительно упрощает сдачу номера в аренду, а часть прибыли отдаёт собственнику: это может быть фиксированная сумма или процент от бизнеса. Все условия закрепляются в срочном договоре, далее его можно продлевать или пересматривать условия, например, чтобы изменить формат получения прибыли.

Собственник может отказаться от услуг отельера и сам сдавать апартаменты: искать гостей и обслуживать их. В этом случае они смогут пользоваться гостиничной инфраструктурой только если собственник отдельно её оплатит.

Таким образом, он становится частным предпринимателем, который берёт всю работу управляющей компании на себя.

Ещё одно преимущество: если собственнику надоел этот бизнес, то номер ему продать проще, чем квартиру. Отельер планирует гостей на полгода вперёд, а собственник может показать этот план покупателю. Ему не придётся срочно искать жильцов и будет проще оценить потенциальную выгоду.

Первая очередь лофт-квартала Docklands уже сдана

Но должны же быть и нюансы?

По большей части они касаются налогов: для жилой и нежилой недвижимости они разные. Налог на имущество нельзя вычислить заранее — он зависит от кадастровой стоимости, которая устанавливается после окончания строительства.

Если здание уже готово, то всё зависит от законов города и расположения. К примеру, в Москве ставка имущественного налога на апартаменты составляет либо 0,5%, либо 2%. В Санкт-Петербурге она ниже: от 0,1% до 0,5% — в городе есть апартаменты-студии, которые обходятся всего в 300-400 рублей в год.

Стоимость коммунальных услуг для жилых и нежилых помещений тоже разная. Тарифы устанавливают местные энергоснабжающие организации, и для апартаментов они, как правило, выше. Владельцу номера в апарт-отеле также нужно будет оплатить часть коммунальных платежей за места общего пользования, например, лобби.

В ежемесячной квитанции есть и эксплуатация здания, сбор за охрану, систему видеонаблюдения, работу санитарных служб. К примеру, чем больше у апарт-отеля звёзд, тем дороже химические средства, которыми убираются номера. Квитанция не сильно отличается от привычной, но, инвестируя в апарт-отели, стоит всё это предусмотреть.

Если отельер сдаёт номер и делится прибылью с владельцем апартамента, то второму нужно узаконить этот заработок. К примеру, зарегистрировать ИП, чтобы платить налог с дохода. В этом случае придётся вести бухгалтерию и самому общаться с налоговой. Отельер может упростить эти процессы, предоставляя нужные документы.

Любой бизнес подразумевает предпринимательские риски, здесь они тоже есть. К примеру, номер затопит, и отельеру понадобиться некоторое время разобраться, почему это произошло. Другой пример — сезонность. Если апарт-отель расположен в курортном городе, то его прибыль начинает меняться в зависимости от сезона.

Как выбрать апарт-отель для инвестиций?

Нужно обратить внимание, насколько внимательно застройщик относится к развитию территории и арендаторам. Во-первых, если апарт-отель включает офисные помещения, они должны быть разграничены с номерами, например, этажами и отдельным входом. С собственниками этот момент тоже обговаривается — они не могут превратить свои апартаменты в офисы, чтобы не мешать другим жильцам.

Во-вторых, застройщик должен внимательно подбирать арендаторов: заведения питания, фитнес-залы, салоны красоты. Они должны соответствовать уровню апарт-отеля и полноценно его дополнять.

В остальном это вопрос условий, которые предлагает застройщик и управляющая компания.

Вы ведь неспроста об этом рассказываете?

Нет, нас об этом попросила команда Docklands development. Это компания, которая возводит лофт-квартал в Санкт-Петербурге и приглашает покупать апартаменты для инвестиций и собственного проживания.

С покупкой апартаментов каждый собственник может получать либо фиксированный доход от 30 тысяч рублей, либо 75% от заработанных на его апартаментах денег. Приятный бонус: в уже действующем апарт-отеле ставка имущественного налога равна 0,1%.

Расчёт месячного заработка по программе, где собственник получает 75% от прибыли, в высокий сезон

Docklands продаёт разные помещения: от небольших студий в 30м² до апартаментов с несколькими спальнями. По кнопке расположен калькулятор, в котором можно оценить прибыль от инвестиций в апартаменты:

#партнерский

Источник: https://vc.ru/promo/48271-apartment-hotel

Покупка номера в отеле в собственность в Дубае

Сегодня у инвесторов есть возможность купить номер в отеле в собственность, что на фоне других инвестиционных решений имеет ряд преимуществ.

Инвестор, принявший решение о вложении своих средств в недвижимость, может выбрать из целого ряда объектов инвестиционной недвижимости: квартиры и апартаменты, виллы, офисные или торговые помещения, склады и гостиницы.

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества, однако одной из наиболее оптимальных инвестиционных альтернатив является решение купить номер в отеле.

В последние несколько лет этот вариант инвестирования приобретает все большую популярность, поскольку приобретение номера в отеле с целью его последующей сдачи является не только надежным способом защиты денежных средств от обесценивания, но и позволяет владельцу получать стабильный доход от своих вложений.

Как правило, модель покупки номера в отеле в собственность предполагает взаимодействие между владельцем отельной собственностью (или застройщиком), оператором отеля, ведущим повседневную работу по его эксплуатации, и инвестором.

Инвестор, обратившись к владельцу отельной недвижимости или застройщику, занимающемуся возведением отелей и выведением на рынок гостиничных комплексов, выкупает номера в подходящем ему отеле, и сдает их оператору отеля на определенный период времени, ограниченный заключенным контрактом.

Инвестор, таким образом, передает отельеру всю ответственность по управлению приобретенными номерами, по их материальному и техническому обслуживанию, а также по осуществлению всех аспектов маркетинговой деятельности (ценообразованию, привлечению клиентов, работе с постояльцами и т.д.

) От этого взаимодействия инвестор получает  стабильный и регулярный доход, существенный потенциал увеличения стоимости вложенного им капитала, а также возможность по согласованию с руководством отеля  воспользоваться своим номером во время отпуска.

Модель активно используется во всем мире и считается особенно выгодной в тех случаях, когда частные инвесторы или инвестиционные фонды хотят самостоятельно осуществить капиталовложение в зарубежные  отели.

Преимущества инвестиций в отели

Купив номер в отеле, инвестор получает ряд веских преимуществ, свидетельствующих о высокой эффективности именно этого типа вложения в недвижимость.

●   Покупка номера в гостинице, предназначающегося для последующей сдачи в аренду, позволяет значительно снизить потенциальный риск по сравнению с инвестициями в недвижимость, которая после приобретения переходит в индивидуальную собственность инвестора.

Собственность, находящаяся в частном владении, может длительное время оставаться невостребованной в силу сложности поиска потенциальных арендаторов.

В свою очередь, гостиничные номера гарантированно будут пользоваться спросом со стороны приезжих туристов  и местных жителей, приезжающих в курортную местность на выходные или в отпуск.

●   Прибыль, получаемая инвестором в результате приобретения гостиничного номера, зависит не столько от востребованности конкретного номера, сколько от популярности самого отеля.

За счет безупречной репутации отеля, обеспечиваемой благодаря корректной работе управляющей компании, инвестор получает более высокую прибыль, чем он получил бы при самостоятельной сдаче обособленно стоящего объекта недвижимости.

Объект, находящийся в частной собственности, напротив, может подолгу простаивать без арендаторов, принося хозяину ощутимые финансовые потери, а спрос на гостиничные номера со стороны постояльцев сохраняется круглый год.

●   Одно из наиболее весомых преимуществ покупки номера в отеле в собственность – делегирование всех полномочий по дальнейшему содержанию приобретенных номеров, от отделки и меблировки до ремонта вышедшего из строя оборудования, опытным представителям управляющей компании.

Помимо материально-технического обслуживания, под ответственность управляющей компании переходят все маркетинговые мероприятия по привлечению и удержанию клиентов, менеджмент взаимоотношений с постояльцами и широкой общественностью, а также финансовые обязательства по оплате всех сопутствующих расходов и ее контролю, а также налоговому урегулированию.

Стоит также добавить, что, владея квартирой, офисом или виллой, инвестор, желающий сдавать эти объекты в аренду, вынужден часто или даже постоянно находиться в городе, чтобы вовремя реагировать на запросы арендаторов и решать возникающие проблемы. Что касается владельцев гостиничных номеров, то в их случае присутствие в городе вовсе необязательно.

Покупка номера в отеле Дубая

Как видно, эффективность подобных капиталовложений напрямую зависит от отельного оператора, в связи с чем особенно важно выбрать объект, находящийся под управлением компании, положительно зарекомендовавшей себя в данной сфере.

Необходимо при выборе объекта инвестиционной недвижимости уделять особо внимание финансовым показателям его деятельности — в частности, уровню заселяемости отеля, выручке в расчете на номер, а также среднесуточной стоимости номера.

При этом также важно учитывать специфику отеля – для привлечения постояльцев (а значит, и для максимальной выгоды владельцу номера) отель должен иметь отличительные черты, делающие его уникальным для этого района или территории.

Помимо этого, существенным плюсом станут благоприятные перспективы по дальнейшему развитию близлежащей территории – модернизации транспортной сети, строительству новых инфраструктурных объектов и т.д.

Одним из наиболее популярных  мировых направлений инвестирования в гостиничную недвижимость является Дубай, ключевой центр мировой торговли и деловой активности, представляющий собой один из самых прозрачных рынков недвижимости на всем Ближнем Востоке.

Спрос на гостиничную недвижимость Дубая стабильно растет среди местных и зарубежных инвесторов даже на фоне общемировой политической и экономической нестабильности. Согласно официальной статистике, в 2015 г. российские инвесторы составили шестую по численности группу иностранных вкладчиков, интересующихся недвижимостью Дубая.

В последние несколько лет признание успешности рынка гостиничной недвижимости Дубая растет не только со стороны покупателей и инвесторов, но и со стороны аналитических компаний, регулярно мониторящих отраслевой рынок и делающих заключение о его состоянии и динамике.

Агентство Cushman & Wakefield, оказывающее услуги в области консалтинга в сфере недвижимости, назвало Дубай одним из лучших городов для инвестирования в недвижимость в 2015 году в связи с бурным развитием туристического сектора эмирата, который в наибольшей степени определяет прибыльность инвестиций в отели Дубая.

Достижения рынка гостиничной недвижимости Дубая

Инвестирование в гостиничные номера эмирата представляет собой выгодное вложение средств в свете приближающейся выставки World Expo 2020, в преддверии которой правительство эмирата предпринимает существенные усилия не только по развитию инфраструктуры Дубая и модернизации его объектов, но и по привлечению в эмират большего числа туристов. Ожидается, что к 2020 году их ежегодное количество достигнет 20 миллионов человек. Это гарантирует стабильно высокий спрос на высококлассное размещение в отелях и, как следствие, окажет благотворное воздействие на финансовые показатели деятельности отрасли.

В 2015 году общее число туристов, посетивших Дубай, достигло 14,2 миллионов человек. За первую же половину 2016 года число постояльцев гостиничных номеров и гостиничных апартаментов Дубая превысило 9 миллионов человек, поставив рекорд посещаемости туристами отелей за шестимесячный период.

Средний уровень заселяемости отелей Дубая сегодня составляет 76%. При этом лидирующие позиции на рынке принадлежат апартаментам гостиничного типа, у которых этот показатель равен 82%.

Средняя стоимость гостиничного номера, по данным на август 2016 года, составила $136,97, доходность в расчёте на номер составила $104,3.

Средняя продолжительность пребывания постояльцев в отелях Дубая на сегодняшний день составляет 3,6 ночей.

С ростом числа туристов растёт и спрос на гостиничные номера в городе, поэтому в последние месяцы застройщики активизировались. До конца 2016 года они планируют возвести в эмирате дополнительные 10 000 номеров. Для потенциальных инвесторов это хороший шанс выбрать из множества различных вариантов наиболее подходящий с различных точек зрения.

Обо всех преимуществах, которые предоставляет инвесторам покупка гостиничной недвижимости в Дубае, можно также узнать из уникального гида по выгодным инвестициям, разработанного опытными аналитиками.

Источник: https://www.thefirstgroup.com/ru/news/2015/1/%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%80%D0%B0-%D0%B2-%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5-%D0%B2-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%B2-%D0%B4%D1%83%D0%B1%D0%B0%D0%B5/

Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

11 февраля 2016

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором.

В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера.

Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью.

Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации.

В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке.

В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как купля-продажа отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель бизнес-класса и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью.

Во-вторых, крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии.

После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц (Нью-Йорк, Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер).

Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие бизнес-туристов, имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя.

Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на 1000 бизнес-туристов, в то время как в Нью-Йорке и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также интернет-сервисы, которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:

• необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
• изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
• многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
• сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
• не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
• первоочередное внимание уделить объектам в Австрии, Великобритании и Франции— они славятся надежностью инвестирования.

Иван Чепижко, Tranio

Источник: https://tranio.ru/articles/riski_i_vygody_investiciy_v_gostinichnye_nomera/

Гостиничный Номер в Собственность

• Апарт-отели — это обычные гостиницы, но под общим брендом они имеют множество собственников
• Апарт-отели — новый гостиничный феномен в Европе, в США — более 20 лет
• Более 2000 апарт-отелей по всему миру
• Инвестиции в апарт-отели — инструмент, используемый в пенсионных планах Великобритании и США

Апарт-отель — это полукоммерческая недвижимость: апартаменты в отеле на популярном морском или горнолыжном курорте или в мегаполисе или отдельностоящий дом в курортном комплексе.

Обычно такая недвижимость продается с полной отделкой и меблировкой и имеет охраняемую территорию и дополнительные объекты, находящиеся в общем пользовании всех проживающих в данном комплексе: ресторан, бассейн, детскую площадку, паркинг, сауну, место для барбекю, место для занятий фитнесом и т.п. Очень удобным является то, что управляющая компания комплекса обеспечивает владельцам полное гостиничное обслуживание. Апарт-отель является очень удобным местом для проживания во время отдыха или при необходимости жить в стране для ведения бизнеса.

С точки зрения инвестиционной привлекательности, недвижимость в апарт-отеле легко и прибыльно сдавать в аренду.

Управляющая компания, как правило, работает с ведущими международными туроператорами, чтобы обеспечить высокую наполняемость апарт-отелей и обеспечить владельцу гарантированную арендную плату.

• Уникальное месторасположение (не всегда доступное частному инвестору)
• Брендинг и маркетинг — профессиональная управляющая компания
• Четкие контракты и прозрачность
• И все это при минимальных вложениях ($30,000 — $1 млн)

Распределение прибыли

Существует, как минимум, два варианта распределения полученной прибыли от аренды отельных апартаментов, находящихся в частной собственности: в первом случае отельный оператор выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 4-10% в год в течение срока контракта, независимо от того, какая фактическая прибыль была получена, а все, что заработано сверху, оставляет себе; либо собственник не получает гарантированных дивидендов, но при этом получает от 40% до 70% рентного дохода, оставшаяся часть которого становится прибылью оператора.

Преимущества для собственников

Несомненны преимущества для частных собственников отельной недвижимости, ведь они получают апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники от ведущих производителей, мебелью «от кутюр», и все это — на фоне пятизвездочного сервиса, который предоставляется собственникам недвижимости наряду с обычными постояльцами отеля. Также собственник апартаментов может проживать в собственном номере в течение определенного периода времени, как правило, от двух недель до месяца в году.

Кроме всех вышеуказанных благ, собственники отельных апартаментов в некоторых странах получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот, получения так называемого паспорта «инвестора» или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение гостиничного номера часто приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.

• Высокий рентный доход и/или гарантированный рентный доход
• Использование собственного номера в течение определенного периода (2-4 недели в году)
• Инвестирование, не требующее участия инвестора — полное управление оператором отеля
• Готовые апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники, мебелью «от кутюр» + отдельный сервис
• Потенциал увеличения объема капитала
• Проекты с возможностью получения налоговых льгот и паспорта «инвестора» или резидентской визы

В настоящее время в разных странах строится много новых апарт-отелей и есть возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, иногда со скидкой или с беспроцентной рассрочкой платежа.

Апарт-отели с гарантированным рентным доходом

Источник: http://avcrealestate.ru/advanced-investors/apart-hotels.html