Деятельность управляющей компании в сфере жкх

Деятельность управляющей компании в сфере жкх

Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления. Отчёт управляющей организации перед жильцами Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса.

Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир. Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.

В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления. Отчёт УК должен быть полным и всесторонним.

Если при просмотре данного документа у вас возникли вопросы, то обсудить их нужно на собрании жильцов. Также полученную информацию можно предоставить специализированной фирме или дать проанализировать разбирающимся в экономике и юриспруденции жильцам дома.

Важно

Обнаружив факты мошенничества в работе организации, следует обратиться в Жилищную Инспекцию или Роспотребнадзор. Эти органы проверят деятельность управляющей компании ЖКХ.

Внимание

А при необходимости наложат на неё санкции. Лицензии для управляющих компаний На съезде партии «Единая Россия» в прошлом году премьер-министр озвучил мысль о необходимости ввести лицензирование управляющих компаний ЖКХ. Изначально стоял вопрос выбора между лицензиями и саморегулируемыми организациями.

Но последние, как показала практика, не работают, поэтому ввод лицензий оказался неизбежным.

Деятельность управляющей компании

РФ № 493 от 11.06.2013

• ↑ Найти добросовестную управляющую компанию становится все сложнее.Известия (25 апреля 2014).
• ↑ Елена Домчева. Управдомов будут вносить в «черные списки» за плохую работу.Российская Газета (10 июля 2014).
• ↑ Лицензирование управляющих организаций.
• ↑ До 1 мая 2015 года управляющие компании должны получить лицензию на управление многоквартирными домами (14 августа 2014).
• ↑ Принудительный отбор: жизнь управдомов в РФ спустя месяц после лицензирования.РИА Недвижимость (4 июня 2015).
• ↑ Лицензирование управляющих компаний ЖКХ.
• ↑ Что надо знать о лицензировании управляющих в ЖКХ.РИА Новости (25 ноября 2014).
• ↑ Сергей Собянин: «Лицензирование предполагает жесткие требования к управляющим компаниям» (20 января 2015).
• ↑ В Москве утвержден порядок лицензирования управляющих компаний.

Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной.

Что входит в обязанности управляющей компании в сфере жкх

Эксплуатационные компании осуществляют только функции по эксплуатации, техническому и санитарному содержанию имущества многоквартирных домов на основании договора подряда, который заключается с собственниками жилья, ТСЖ и другими УК.

Как и у любой организации в гражданских правоотношениях, у УК ЖКХ есть свои определённые обязанности перед собственниками жилья в доме, который находится на обслуживании.

Например, такие компании обязаны проводить следующие работы:

• поддерживать техническое состояние дома в надлежащем виде, делая его безопасным для жильцов;
• проверка состояния вверенного имущества раз в полгода: крыша, чердак, подвал, системы водоотведения и канализации и т.д.

Управляющая организация

На сегодняшний день на современном отечественном рынке полностью отсутствует конкуренция в сфере управления жильём. А большинство тех компаний, которые имеются, зачастую безынициативны либо вовсе проблемные.

И это при том, что управляющая компания, напротив, призвана улучшать данную сферу и обеспечить рациональный расход средств. Именно вопросу о том, как управлять управляющей компанией ЖКХ, и посвящена данная статья.

Проблемы в сфере ЖКХ За последнее время массовый характер приобрели ошибки при расчётах коммунальных платежей, которые складываются не в пользу жильцов. Это, как правило, вызывает недовольство и возмущение.

Довольно часто возникали ситуации, когда гражданам приходилось самостоятельно бороться с последствиями разных аварий, так как, невзирая на постоянно поступающие взносы, управляющая компания не имела соответствующих средств для их устранения.

Деятельность управляющих компаний в сфере жкх

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы. А следить необходимо за следующим:

1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
2. Проводила ее озеленение;
3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, здесь.
Права Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК. Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

О лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере жкх

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе. При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания. Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений.

Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Закон о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере жкх

• в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
• в содержании общедомового имущества;
• в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
• в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.

Обязанности управляющей организации Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:

1. Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
2. Организационно-управленческие услуги.

К первой категории относятся:

• обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
• регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта.

Деятельность управляющей компании жкх

/ Квартира Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию. Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.

Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг. Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств.

Федеральный закон о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере жкх

В этот пункт также входит:

1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
2. Контроль за их оплатой;
3. Организация ремонтных работ;
4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.

• Коммунальные услуги
• УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.
• Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.
• Уход за придомовой территорией Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.

На портале открытых данных опубликован рейтинг управляющих компаний Москвы.Вечерняя Москва (6 октября 2015).

• ↑ управляющих компаний появился на Портале открытых данных.Москва24 (6 октября 2015).
• ↑ управляющих компаний Москвы опубликован на портале открытых данных.ИТАР-ТАСС (6 октября).
• ↑ На портале открытых данных Москвы опубликован антирейтинг управляющих компаний.ИТАР-ТАСС (10 октября).
• ↑ Дмитрий Ильин. На чем стоят «дома Москвы». На портал dom.mos.ru с жалобой на управляющие компании обратились менее 1- собственников квартир.Информационный портал «Московские торги».
• ↑ Анатолий Федотов.

Источник: http://lcbg.ru/deyatelnost-upravlyayushhej-kompanii-v-sfere-zhkh/

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

В органы власти как на государственном, так и на муниципальном уровне больше всего поступает вопросов по ЖКХ.

У собственников многоквартирных домов возникают проблемы с тепло- и водоснабжением, капитальным и текущим ремонтом дома, уборкой территории и т. д.

Деятельность управляющих компаний ориентирована на грамотное разрешение возникающих вопросов в сфере ЖКХ у собственников многоквартирных домов.

Предоставление услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов, поддержание технических и санитарных норм, а также стабильное оснащение различными необходимыми ресурсами – все это является основным видом деятельности управляющей компании.

Существует три вида управляющих компаний:

• Управляющие. Такие компании берутся лишь за управление домами и за содержание общедомового имущества, для всего остального нанимаются третьи лица, которые оказывают жильцам всевозможные коммунальные услуги по договору подряда с УК.
• Гибридные. Организации, берущие на себя не только управление и содержание домов, но и в полном объеме оказывающие собственникам жилья коммунальные услуги.
• Эксплуатационные. Компании, работающие по договорам подряда, непосредственно заключенным с жильцами или ТСЖ. Предоставляют эксплуатационные услуги как по техническому обслуживанию, так и по санитарному содержанию домов многоквартирного типа.

Вид управления зависит от вашей готовности на дополнительные расходы и на собственное включение в процесс управления.

Первый вариант – когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Такая команда решает организационные вопросы и все возникающие проблемы.

Третьи лица привлекаются в качестве исполнителей по осуществлению ремонта, уборки, по содержанию общедомового имущества и т.д.

Управляющая компания несет ответственность за выполнение сторонними организациями всего комплекса коммунальных услуг.

★ Совет редакции: По каким вопросам УО взаимодействует с советом МКД

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации. Чтобы управляющей компании совмещать эти функции, необходим достаточный штат работников, а также специальное оборудование. В данном случае нужно тщательно контролировать своих работников на предмет качественного выполнения работ.

• Права управляющей компании и ответственность за нарушения

Документы и законы, регулирующие деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ

Управляющая компания формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать управляющую компанию.

• Должен ли быть в управляющей организации кодекс этики?

Сфера деятельности управляющей компании регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую управляющую компанию, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.

Правовая деятельность управляющей компании прописана в следующих нормативных актах:

• Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).
• Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).
• Постановление Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
• Федеральный закон РФ № 210-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Согласно действующему законодательству именно жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной управляющей компанией.

Инициативной группе жильцов следует ознакомиться с учредительными документами управляющей компании, при этом устав УК должен отвечать требованиям ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Такая группа собственников планирует ход проведения собрания и самостоятельно вносит те или иные вопросы в его повестку.

В протоколе должны быть отражены:

• Основные положения Устава, согласно которым будут строиться взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Устав в окончательном варианте должен быть утвержден, а в случае необходимости в него могут вноситься изменения и дополнения.
• Учредители, с которыми будет заключен договор, выступающие в роли уполномоченных лиц со стороны управляющей компании.
• Решение собрания, закрепляющее статус УК и отражающее согласие большинства собственников дома на подписание договора.

Решение принимается путем ания в открытой или закрытой форме. Протокол должен быть составлен согласно принятому решению, на основании которого составляется договор (статья 162 ЖК РФ).

• Заключение энергосервисных контрактов в жилищной сфере

Нужна ли лицензия на деятельность управляющей компании

Федеральный закон № 255-ФЗ от 21.06.2014., вступивший в силу в сентябре этого же года, внес определенные дополнения в нормы ЖК РФ, а именно ужесточил требования к управляющим компаниям, которые занимаются администрированием и обслуживанием домов многоквартирного типа. Причем упоминаемый закон внес изменения не только в ЖК РФ, но и в иные нормативно-правовые акты.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102077-deyatelnost-upravlyayushchih-kompaniy

Кому подчиняются управляющие компании в сфере ЖКХ, кто и как контролирует их работу

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Законодательная база

Федеральный контроль регламентируется статьями 13, 20 и 196 Жилищного кодекса, СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства № 493 и № 322, статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.

Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Органы

Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

Федеральный уровень

Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Сюда входят:

• Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
• Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
• Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Региональный уровень

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

• содержание жилых помещений;
• проведение перепланировок и переустройств;
• содержание и ремонт общего имущества в МКД;
• размер оплаты за содержание жилых помещений;
• перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
• предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
• формирование ремонтных фондов.

Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

• проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
• контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
• следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
• проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

Местный уровень

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

• проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
• следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
• проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
• следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.

Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Контроль со стороны жильцов

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2019, 2018 и 2017).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

Аудиторские проверки

Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

• соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
• правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
• эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

• сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
• отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
• отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;

Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

Выводы

Итак, кому подчиняются управляющие компании?

УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья.

Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/proverka-i-kontrol-upravlyayushhej-kompanii.html

Роль управляющей компании в сфере ЖКХ

Благодаря реформе жилищно-коммунального хозяйства, функции по эксплуатации, ремонту и обслуживанию домов переданы в частные руки. Законодательство закрепляет за коммерческими предприятиями роль ЖЭКов, при этом позволяет извлекать выгоду из предлагаемых услуг. Это для многих сделало возможным открыть предприятия, работающие в этой сфере.

К сожалению, не все из них стремились к добросовестной деятельности, поэтому у многих владельцев квартир в многоквартирных домах вызвали чувство неприязни.

Однако сегодня управляющая компания ЖКХ стала не только справляться со своими обязанностями гораздо лучше, чем в начале своего пути, но и в борьбе за клиента совершенно иначе посмотреть на свои взаимоотношения с собственниками жилья.

Собственники же получили в результате такой реформы готовый инструмент, позволяющий решать любые общедомовые вопросы без лишней волокиты. Современная управляющая компания (УК), ответственно подходящая к своей деятельности, гораздо бережней относится к имуществу многоквартирного дома. Она предлагает в сфере своей деятельности практически неограниченные возможно по устройству и поддержанию порядка, вплоть до воплощения капризов жильцов в виде резных живых изгородей, мощеных камнем парковок и аквариумов в холле подъезда. При этом оставить заявку для решения какого-либо вопроса можно при личном визите, при помощи письменного уведомления по почте или курьерской службой и даже через сеть интернет на сайте организации.

Регулирование деятельности УК в сфере ЖКХ

Правовое регулирование деятельности управляющих компаний осуществляется Жилищным кодексом, а также профильным законодательством и иными определяющими и регулирующими положениями, выпущенными государственным регулятором, полномочия которого в отношении УК четко определены законом. Отношения же с собственниками жилья выстраиваются также и на основании договора, что требует закон.

В пределах своей деятельности УК подчиняется жилищной инспекции, которая выполняет работу регулятора в сфере ЖКХ.

Регулятор контролирует деятельность компаний, осуществляет лицензирование и, конечно, выдает иные разрешающие документы на осуществление деятельности компании.

Открыть таковую сегодня несложно, если соблюсти ряд формальных требований.

Требования к УК сегодня уже в достаточной степени проработаны и определены законами:

• УК представляет собой АО или ООО (ОДО) с соответствующими видами деятельности;
• уставный капитал должен соответствовать заявленной деятельности;
• штатное расписание организации должно в обязательном порядке включать должность главного инженера и такое место не может быть вакантным;
• также должны быть должности инженера по основным направлениям деятельности;
• аттестованный должным образом персонал;
• компании следует выбрать направление деятельности — управление, эксплуатацию, гибридное;
• надлежащим образом работать в выбранной сфере, не нарушая закон и не вызывая обращений жильцов подконтрольных домов к регулятору или в прокуратуру. Большое число обоснованных жалоб послужит основанием для отзыва лицензии.

По роду своей деятельности в сфере распоряжения УК оказывается не только доверие собственников квартир многоквартирных домов, но и их деньги, перечисляемые в фонд капитального строительства, текущего ремонта, и даже платежи за коммунальные услуги. Поэтому здесь велик соблазн неправомерно распорядиться этими деньгами, что повлечет за собой определенные проблемы.

Именно поэтому уставный капитал играет большую роль при получении лицензии, ведь сегодня собственники жилья стали осторожны и не обращаются в организации, которые не смогут ответить по своим обязательствам в случае возникновения конфликтных или даже кризисных ситуаций. Да и требования к УК со стороны закона ужесточены в достаточной степени.

Некоторые особенности лицензирования

Закон обязывает прописать в штатное расписание главного инженера, который отлично разбирается в сфере вопросов ЖКХ, может принимать решения с прогнозом последствий, выдавать экспертное заключение, давать ценные указание подчиненным. Лицо, занимающее пост главного инженера, аттестуется на 3 года, после чего должен пройти переаттестацию. Ответственность инженера в УК достаточно высока.

Штатное расписание также должно включать специалистов, непосредственно реагирующих на заявления жильцов дома.

Для построения качественно взаимодействия с клиентами УК также должна открыть круглосуточную диспетчерскую службу и располагать дежурной бригадой, которая будет выезжать на аварийные ситуации.

Такое требование является необходимостью для защиты интересов собственников жилья. Штатное расписание оказывает значительную роль на получение лицензии.

Требования регулирует профильное законодательство, которое определяет в том числе и порядок получения лицензии. Прохождение этой процедуры предполагает выполнение ряда мер по предварительной организации, инициирует начало подача заявки, образец которой можно найти в сети или на информационных стендах регионального регулятора.

Лицензия организации предполагает наличие собственного помещения, где располагается материально-техническая база, позволяющая осуществлять текущую деятельность, оперативно реагировать на аварии с подотчетным имуществом управляемого многоквартирного дома.

Получение лицензии предполагает наличие приложения, в котором перечисляется список управляемых многоквартирных домов. Сокращение списка в течение года на объем, равный или превышающий 15% может послужить основанием для досрочного отзыва лицензии.

Правоотношения между УК и собственниками

Для обслуживания дома между УК и Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или инициативной группой следует заключить договор, типовой образец которого можно найти на сайте регулятора. Закон исключает предоставление услуг без этого шага.

Договор играет роль главного документа во взаимоотношениях сторон. Именно здесь указываются требования, которые выдвигают собственники жилья к управлению их имуществом.

И от того, насколько точно и качественно будут решаться вопросы, зависит дальнейшая судьба отношений между сторонами договора.

Стоит отметить, что современные владельцы жилья уже в достаточной степени разобрались в новой форме правоотношений.

И либо откажутся подписывать кабальный договор, либо же воспользуются своими правами, и в случае некомпетентного подхода к своим обязанностям по договору со стороны УК они могут инициировать разного рода проверки — от заявления регулятору (в жилищную инспекцию) и до требования о проведении прокурорской проверки в сфере деятельности компании. При плохом подходе к УК своим обязанностям жильцы обязательно предпримут попытку поменять компанию, так как закон это позволяет.

Соответственно, если УК будет лишь формально брать с собственников деньги на основании договора, пустив эксплуатацию на самотек, то это может вылиться в досрочный отзыв лицензии, а то и в более крупные неприятности для руководства фирмы вплоть до уголовного или административного преследования. Заключение договора предполагает описание возложенных на компанию обязанностей. Наиболее важные обязанности управляющей компании ЖКХ:

1. Эксплуатационно-ремонтные работы. Сюда входит и текущий ремонт, и регулярное проведение осмотра имущества с целью выявления возможных проблем, и аварийные выезды оперативных ремонтных бригад. Также в ведении УК находится подготовка многоквартирного дома к зиме, обеспечение пожарной и эксплуатационной безопасности, санитарно-эпидемиологические мероприятия, устранения какой-либо конструктивной проблемы постройки. Также накладывается множество других функций в сфере ЖКХ.
2. Организационные услуги. Сюда включен сбор платежей за ЖКХ, обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг поставщиками в надлежащем качестве, сохранность технической документации постройки, регистрационный учет и многое другое вплоть до организации собрания жильцов или выявления расхитителей ресурсов.

Договор налагает на обе стороны ответственность в рамках, определенных законодательством. При этом если закон определяет выполнение каких-либо работ, даже не указанных в договоре, это не освобождает УК от необходимости выполнять свои обязанности. Соответствующее постановление Высшего арбитражного суда № 11 от 17.02.2011 превентивно лишает любую УК подобного маневра.

За свою работу УК получает деньги по определенным при заключении договора тарифам, что и является основным стимулом к развитию предприятия и совершенствованию услуг. Требования рынка ЖКХ уже достаточно высоки, что исключает вход на рынок организации, которая будет лишь формально выполнять свои функции.

Не нашли ответа? Консультация юриста бесплатно! (26 в среднем: 4,80 из 5)
Загрузка…

Источник: https://yurist-konsult.ru/zhkx/upravlyayushhaya-kompaniya-zhkx.html

Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома?

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

• Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
• Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
• Предоставлять им коммунальные услуги;
• Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
2. Проводила ее озеленение;
3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, здесь.

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

Итак, УК имеет право на:

• Получение дохода;
• Взыскание долгов с жильцов;
• Лишать жильца определенного ресурса за долги;
• Начислять пени.

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

• Обслуживание

  В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.

УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

• Ремонтные работы

  Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.

  В этот пункт также входит:

  1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
  2. Контроль за их оплатой;
  3. Организация ремонтных работ;
  4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
• Коммунальные услуги

УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.

Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

• Уход за придомовой территорией

  Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.

• Технический контроль

  Организация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.

• Перерасчет

  Перерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.

• Финансовое обеспечение

  УК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

Источник: https://kvartirgid.ru/zhkh/sfera-obyazannosti-upravlyayushhej-kompanii-po-soderzhaniyu-i-remontu.html