Стоит ли покупать землю в кп

Покупка дома или участка в коттеджном поселке: тонкости оформления

Покупка дома или участка в коттеджном поселке потребует от будущего домовладельца определенной теоретической подготовки по правовым вопросам. Например, надо знать, какие документы следует проверить, чтобы с приобретенным участком не было проблем.

Не та земля

При покупке дома или участка в коттеджном поселке первый и главный риск покупателя — приобрести «не ту» землю. По закону, участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Или к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство.

В остальных случаях возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими отсюда последствиями (административные штрафы, судебные тяжбы, а в самом неприятном варианте — снос построек за свой счет или изъятие земельного участка).

Многие покупатели даже не заглядывают в кадастровый паспорт участка. Однако именно в этом документе закреплены самые важные положения: категория земли и вид ее использования; собственник участка; размеры земельного участка и обременения по его использованию.

Кроме того, преполагаемые к покупке дом или участок в коттеджном поселке должны быть юридически «чистыми», поэтому необходимо проверить не только наличие документов на них, но и убедиться, что они находятся в собственности именно того продавца, с которым будет подписан договор купли-продажи. Это подтверждает один из правоустанавливающих документов на участок.

В случае коттеджных поселков это может быть постановление (распоряжение) органа государственной власти или органа местного самоуправления, в ведении которого находится право распоряжения земельным участком, о выделении этого участка в собственность либо аренду юридическому лицу. Или договор купли-продажи земельного участка на это же юрлицо и свежая выписка из ЕГРП.

Если участок был выделен на правах аренды, нужно обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи участка в собственность в дальнейшем.

Необходимо убедиться, что земля предоставлена именно под те цели, которые сулят покупателю, поскольку, если на арендованной территории вместо скромной базы отдыха будет построен поселок на 40–50 жилых домов, рано или поздно не миновать гостей из службы судебных приставов.

Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Маленькие, но с межеванием

При выезде «на место» покупателю нередко показывают бумажную или электронную план-схему разделения земель и вбитые в землю колышки, которые ограничивают его владения. Этого явно недостаточно, потому что свидетельствует о том, что на участке не проведено межевание.

А в отсутствие межевания покупатель приобретает не конкретный земельный участок, а лишь долю общей площади поселка. Координаты такого участка документально не закреплены, а потому, где именно расположены купленные квадратные метры земли, можно установить лишь приблизительно.

Крайне важно, чтобы приобретаемый участок был отделен от смежных. И верить продающей компании на слово, что межевание большого участка на маленькие проведено или проводится сейчас, не стоит.

Впоследствии может выясниться, что участок, так красиво смотревшийся на картинке, изменил форму или «съехал» к какому-нибудь оврагу.

Если размежевание действительно проведено, каждый участок должен пройти кадастровый учет, то есть иметь кадастровый номер.

Еще один покупательский риск — купиться на картинку. Для многих владельцев земельных активов коттеджное строительство — не основной вид деятельности, а потому поселок, выбранный покупателем, у них, возможно, первый.

И лучше удостовериться, что «картины идеального мироустройства», которые рисует продавец, закреплены документально — в генплане. А также, что, кроме цветного его эскиза участка, есть подробно разработанный проект.

В приложениях к генплану обязательно указывается не только расположение всех строящихся в поселке объектов, но и инженерные сети. Ведь будущему домовладельцу необходимо знать, откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т. д.

Хватит ли сил

Значительная часть проектов продаются на раннем этапе, что предполагает подключение коммуникаций в перспективе (иногда отдаленной).

И очень важно еще до покупки понять, есть ли что подключать… Так, будет не лишним проверить, получил ли застройщик технические условия (так называемые ТУ) на запланированные мощности — электросети, газ, водоснабжение, телефонную связь. Причем ТУ должны быть не старше пяти лет.

Первичные документы по подключению электричества — это не только технические условия на электроснабжение, но и договор о технологическом присоединении к электрическим сетям, акт разграничения электрической мощности, а для строящихся домов — проект дома с проектом электроснабжения.

Если в поселке планируется центральное водоснабжение, должен быть договор с Водоканалом на обеспечение водоснабжения и сброс канализационных вод.

Если же водоснабжение поселка будет осуществляться из скважины (идеальный вариант!), у застройщика должно быть разрешение на бурение скважины, паспорт БТИ на скважину и свидетельство о регистрации права собственности на скважину. Как правило, эти документы оформляются для коттеджного поселка централизованно.

Если продажи начались, а ТУ еще не получены, это повод серьезно задуматься о дальнейших отношениях с девелопером. Они могут оказаться непростыми.

Ведь даже если застройщик проложил сети, а подключить их некуда, в доме нельзя жить: ни тепла, ни света.

Невозможность получения техусловий на подведение электричества и газа — самый тяжелый случай, при этом девелопер часто начинает продажу земли до согласования и получения ТУ.

К сожалению, на рынке продается и такая земля, на которую ТУ не будут получены никогда, — скажем, в округе попросту нет ТЭЦ, от которой можно запитать электросети. Чаще всего так случается с дачными участками без подряда. Они продаются очень дешево, но нередко это означает, что электроэнергию дачникам придется вырабатывать при помощи собственного генератора.

Имеет смысл хотя бы прикинуть, хватит ли застройщику площади, чтобы выполнить все данные обещания.

Попросту говоря, нужно убедиться, что в проекте коттеджного поселка уже есть раздел «Сводный план сетей», а в нем запроектированы именно те дороги, коммуникации и мощности, которые обещает застройщик. В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов.

И, например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВА — по 5 кВА на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. Это можно предвидеть.

Специалисты не рекомендуют покупать землю вовсе без коммуникаций или с планируемыми коммуникациями, входящими в цену сделки. Не исключено, что стоимость подведения коммуникаций впоследствии потребует от владельцев участков доплат, которые окажутся им не по карману.

Случалось, девелопер рассчитывал, что подводить коммуникации будут 70% купивших участки, а деньги сдали только 20%, — собранных средств на работы не хватало, и, пока девелопер ждал новых выплат, срок действия ТУ заканчивался.

А решать проблемы сетей приходилось будущим жильцам поселка.

Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Советы экспертов:

 В идеале в коттеджном поселке на руках у продавца должны быть:

• кадастровый паспорт на земельный участок,
• правоустанавливающий документ на продаваемый земельный участок,
• свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Право собственности регистрирует Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Документы, подтверждающие наличие на участке коммуникаций, не являются необходимыми для сделки. Но проверить их все-таки стоит.

Это:

• Договор со сбытовой компанией  на обеспечение электричеством жилого дома либо поселка в целом с выделением общей мощности. Первичные документы по подключению электричества — технические условия на подключение электроснабжения и договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;
• По газоснабжению аналогичные документы;
• По водоснабжению, если оно центральное, должен быть договор с Водоканалом на обеспечение подачи воды и сброса канализационных стоков.

На рынке есть поселки, где предлагают индивидуальные дома и земельные участки оформленные в собственность и обеспеченные необходимой инженерией, оформленные документально.

Однако в большом количестве выведены в продажу и проекты с общедолевой собственностью на землю, чаще всего это ДНП, предусматривающие оформление индивидуальной собственности на приобретателя после строительства дома.

Стоимость коммуникаций в этом случае либо не входит в стоимость участка либо входит частично — чтобы сделать цену участка привлекательной. Это означает, что предстоящие расходы на подключение перекладываются на покупателя.

Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Источник: https://zagorodnaya-life.ru/pokupka-doma-ili-uchastka-v-kottedzhnom-poselke-tonkosti-oformleniya/

Стоит ли покупать землю в кп

ТУ на коммуникации, это и дешевле, так как расходы на протяжку какой-нибудь трубы, например, или покупку и установку (газораспределительного пункта или трансформаторной подстанции можно будет «поделить» с другими участниками).

К сожалению, на деле не всегда получается так, как мечталось.

Поэтому, ни в коем случае не отговаривая от покупки участка в ДНТ (или любом другом «поселке»), хочу остановиться на деталях, которые имеют большое влияние на осуществление дальнейших планов и спокойствие нервной системы будущего земле- и домовладельца: Первый важный момент: подъездные пути к участку и так называемые «земли общего пользования». Необходимо хорошо понимать кому они принадлежат. По опыту можно сказать, что в большинстве случаев – продавцу, то есть первоначальному собственнику земли.

Важно

Если вы приехали в поселок, где есть дороги и вас уверяют, что газ и воду проведут позже, это, скорее всего, обман. Сделать это конечно можно, но за двойную цену, которую выставят владельцам участков. 9. Покупать слишком большой или слишком маленький участок.

Здесь важно, еще раз вернуться к первому пункту.

Лучше купить землю в деревне или коттеджном поселке? — строительный форум

От налогов не избавитесь никогда — правда их можно снизить. — Пресловутая охрана КП от плохих людей вас не защитит — полномочий нет таких. А просто содержать на входе «человеков» для управления шлагбаумом — я считаю не нужным.

Лучше один раз правильно организовать периметр участка и подключить охрану дома на пульт вневедомственной охраны.
— Еще одна проблема — непонятное юридическое положение вашего участка и дома.

99% КП стоят на землях-сельхозназначения, и как правило по кадастру являются целым участком размером в несколько гектар.

Для того чтобы точно узнать что вам продают, попросите кадастровый номер участка и проверьте его в открытой кадастровой карте : Кадастровый Росреестр — НИКТО не гарантирует вам хороших соседей в КП !!!! В деревеньке (перед покупкой) вы видите людей — а в КП еще не известно кто рядом с вами поселится. Деньги — не гарантия уважения соседей.

Moneypapa

Пропали несколько лет трудов, куча вещей и миллионы рублей. 14. Прогулочные зоны, детские и спортивные площадки.

В нормальных поселках, предназначенных для семейного и/или сезонного проживания, наличие детских и спортивных площадок и прогулочных зон – это норма.

Если вы не можете себе позволить участок в таком поселке, убедитесь, что хотя бы за территорией поселка есть, где прогуляться с детьми.

Внимание

Невозможно безвылазно сидеть дома, особенно с детьми. 15. Обещать – не значит построить.

Если коттеджный поселок представляет собой поле, поросшее травой, а вас уверяют, что здесь построят дороги и детские площадки, проведут электричество, водопровод и газ – помните, что только редкие девелоперы, с многолетней репутацией, способны держать свое слово. И даже у них в кризисные времена очень много проблем.

Не верьте обещаниям, что инфраструктуру построит государство, муниципалитет, мэрия или ДНП.

Зачем люди покупают участки в кп и сно?

Только отдельный кадастр и прямой договор купли продажи. Не вписывайтесь ни в какие долевые собственности, договоры дарения, переуступки и другие непонятные вам договоры.

Смотрите только отдельный кадастр (ни какой «долевки») и прямой договор купли-продажи на полную стоимость (для налогового вычета, например, и на случай судебных споров). Все остальное рискованно, необоснованно и похоже на «разводку».

В крайнем случае, обратитесь в юридическую консультацию. 23. Ипотека. Если покупаете участок в ипотеку, помните о 3 вещах.
1) Ежемесячные платежи по всем вашим долгам и кредитам (и картам) не должны превышать 25% чистого дохода вашей семьи.

2) Не берите ипотеку на срок более 10 лет 3) Узнайте о налогах и расходах на содержание участка и дома заранее. Земля товар крайне не ликвидный, ее сложно и долго продавать.

8 критических ошибок, которые совершают 90% людей при покупке участка

Дело в том, что Федеральный Закон о садоводческих объединениях хоть и разрешает строить жилье на территориях садовых участков, имеющих статус сельхозземель, но под жилыми строениями имеются в виду дачные домики для сезонного проживания, а не капитальные здания.

Прописка в таком жилье запрещена. Практика строительства на землях сельхозугодий показывает, что на них возводятся капитальные коттеджы, предназначенные для постоянного проживания.

Но, для того, чтобы добиться такого статуса для своего нового жилья надо пройти не одну инстанции, в том числе и суды. Для этого необходима экспертиза, стоящая немалых денег. К тому же на таких землях, местные власти не спешат развивать инфраструктуру.

А если документы на землю оформлены ненадлежащим образом, то новый коттедж могут признать самовольной постройкой.

Cars news

ТУ на коммуникации, это и дешевле, так как расходы на протяжку какой-нибудь трубы, например, или покупку и установку (газораспределительного пункта или трансформаторной подстанции можно будет «поделить» с другими участниками).

К сожалению, на деле не всегда получается так, как мечталось.

Поэтому, ни в коем случае не отговаривая от покупки участка в ДНТ (или любом другом «поселке»), хочу остановиться на деталях, которые имеют большое влияние на осуществление дальнейших планов и спокойствие нервной системы будущего земле- и домовладельца: Первый важный момент: подъездные пути к участку и так называемые «земли общего пользования».
Необходимо хорошо понимать кому они принадлежат. По опыту можно сказать, что в большинстве случаев – продавцу, то есть первоначальному собственнику земли.

Что необходимо знать, прежде чем купить землю в коттеджном посёлке

Несколько советов по приобретению земельного участка Прежде чем купить землю в коттеджном поселке следует узнать, есть ли на него утвержденный районным архитектором генеральный план. В кадастровом паспорте на купленную землю дается разрешение на строительство и указано, для каких оно целей.

Чтобы убедиться в достоверности сведений, следует обратиться в местную администрацию и выяснить, принималось ли решение об изменении использования сельхозземель под строительство коттеджей; Девелопер, который занимается проектом строительства в коттеджном поселке, должен предоставить покупателю правоустанавливающие документы на землю.

Земля может находиться в долгосрочной аренде, но при этом, обязательно зарегистрирована в Росреестре; На приобретаемый участок должен быть оформлен кадастровый паспорт, в котором должны быть указаны его размеры и разрешение на использование.

Взамен низкой цены на «пустые» участки, они рисуют покупателям следующую перспективу: когда все участки будут распроданы, собственники объединятся в ДНТ или СНТ, выберут активного председателя, сложатся средствами, проведут коммуникации и построят дороги. Но, как показывает обширная практика, «потом» уже ничего не происходит.

Заставить всех собственников проучаствовать в благоустройстве поселка практически не реально. Либо все работы финансирует только часть жителей, — которым больше надо, либо процесс и вовсе замирает. Следствие: вы рискуете купить участок в чистом поле, которое так никогда и не станет поселком.

Альтернатива — вам придется финансировать благоустройство поселка за себя и еще за несколько нерадивых соседей. 3. «ИЖС — хорошо, «дачка» — плохо».

И если вы увидите свободные поля, будьте уверены, что со временем они также будут застроены, а «ваш» маленький поселок — это, скорее всего, лишь первая очередь более крупного проекта.

Прокладка инженерных коммуникаций к любому поселку весьма хлопотна и затратна. На малеком поселке эти затраты не окупаются. Следствие: покупая участок в маленьком поселке, будьте готовы к значительным коммунальным платежам, и дальнейшему развитию незастроенных территорий поблизости. 8. «Водопровод и канализация должны быть центральными».

Уезжая за город в погоне за чистым воздухом и приятными глазу пейзажами, большинство из нас не готово расставаться с привычными городскими удобствами, главным образом, инженерными коммуникациями. Поэтому многие покупатели рассматривают только те поселки, где «все коммуникации — центральные», избегая вариантов с локальными очистными сооружениями и индивидуальными скважинами.

Источник: http://dtpstory.ru/stoit-li-pokupat-zemlyu-v-kp/

Жизнь в коттеджном поселке. Плюсы, минусы и другие нюансы загородного проживания

Устав от пробок и перенаселенности Москвы, сегодня многие мечтают о переезде в коттеджные поселки, где меньше проблем с экологией и безопасностью, но при этом почти так же комфортно, как в многоквартирном доме. Стоимость загородных домов сегодня сопоставима с ценами на квартиры с тремя и более комнатами, поэтому их можно считать довольно доступными.

Если вы решили приобрести собственный загородный дом, то следует конкретизировать свои цели. Обычно люди покупают коттедж или для постоянного проживания, или исключительно для отдыха.

Когда приоритеты затрагивают в основном отдых, логично рассмотреть места, расположенные ближе к природе. Наилучшими вариантами считаются поселки, построенные возле рек и озер.

Выбор земельного участка и дома для постоянного проживания

Если же вы планируете жить в коттедже, а работать в Москве — вам следует выбрать участок, находящийся ближе к городу и транспортным развязкам. Перед принятием решения задумайтесь о том, где вы будете покупать все необходимое, и как далеко от вашего коттеджа будет находиться торговый центр, школа, больница.

Если вы рассматриваете покупку участка, старайтесь подобрать хорошее место для возведения коттеджа. Не рекомендуется строить загородный дом возле крупных дорог и заправочных станций.

Вы можете сделать коттедж красивым и удобным, но вы всегда будете слышать шум автомобилей, чувствовать пыль и выхлопные газы.

Строительство может обойтись в приличную сумму, но продать недвижимость в подобных местах без убытков может стать непростым делом.

Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке?

Для постоянного проживания желательно остановить свой выбор на участках в коттеджных поселках, а не домик в деревне. Такая покупка может оказаться несколько дороже, но зато не будет проблем с мощностями, с изношенными коммуникациями.

Кроме того, нынешние тенденции развития КП Подмосковья предполагают развитую инфраструктуру.

Так, что если застройщик попадается ответственный и придерживается генплана, то детсады, школы, магазины и развлекательные заведения в поселке гарантированы.

Немаловажное значение имеет безопасность, жить в КП с круглосуточной охраной намного спокойнее, чем в деревушке.

Отдельно о дорогах – в большинстве случаев владельцы загородных домов трудятся в столице. От того какая будет дорога зависит на сколько долго придется ежедневно добираться туда и обратно.

К коттеджным поселкам подъезды и дороги, как правило, асфальтированные, чего не скажешь о деревне.

Покупая домик в КП можно быть уверенным, что он построен из новых материалов, в ближайшие годы не потребуется «латать» крышу или перестилать полы. А приобретая энергосберегающий дом, построенный по новым технологиям, впоследствии можно хорошо сэкономить на коммунальных платежах.

Все зависит от желания и материальных возможностей. Сейчас большой популярностью пользуются небольшие быстровозводимые проекты. Уже имея земельный участок, это один из оптимальных бюджетных вариантов для загородного обустройства.

Главным преимуществом загородной жизни, конечно, является экология. Люди переезжают в Подмосковье с целью сохранить здоровье себе и детям. Потому наиболее экологически чистые районы МО — всегда в цене. Но даже отъехав на десяток километров от Москвы чувствуется свежий воздух, исчезает смог, шум.

Основные преимущества проживания в коттеджных поселках:

1. Гораздо меньшие расходы на бытовые нужды. Как это ни парадоксально на первый взгляд, но имея небольшой дом за ЖКХ вы будете платить меньше, чем за квартиру в Москве. Вам не придется оплачивать счета за различные «навязанные» коммунальные услуги, от которых нельзя отказаться.

   Проживающие в многоквартирных домах люди вынуждены платить за лифт, домофон, убору подъезда, израсходованное в подъезде и подвале электричество, и иные услуги. В собственном доме вы сами распоряжаетесь потреблением ресурсов;

2. Владелец коттеджа может делать все, что посчитает нужным, не беспокоясь о соседях.

   Вы получаете возможность спокойно смотреть фильмы по ночам или слушать музыку в доме, петь караоке, «гулять» хоть до утра… Кроме того, вам больше не нужно будет беспокоиться из-за соседства с жильцами, способными устроить пожар из-за алкогольной или наркотической зависимости;

3. Вы можете забыть про тараканов и неприятные запахи.

   В городских многоквартирных домах часто распространяются насекомые из-за того, что некоторые жильцы не следят за своими квартирами. Подвальные помещения круглый год становятся местом размножения комаров, попадающих в квартиры через вентиляцию и даже крыс.

   От всего этого вы сможете избавиться, переехав жить в коттедж;

4. Вы можете наслаждаться тишиной, пением птиц и звуками природы. Жизнь в коттеджном поселке гораздо тише и спокойнее, чем в городских кварталах;
5. Вы являетесь полноправным хозяином своего дома и участка.

   И можете, в любой момент, если есть такое желание, что-то достроить, перестроить, усовершенствовать — без согласования с соседями;

6. Возможность вести здоровый образ жизни круглый год. Если рядом с поселком находится в непосредственной близости лес, есть возможность ходить за грибами, ягодами, просто ходить на прогулку.

   Если озеро или речка, то шикарный летний отдых на пляже обеспечен, а в остальное время года рыбалка;

7. Можно выращивать овощи и фрукты, разводить скот. Или покупать все свежее у соседей — такого вы не найдете на прилавках магазинов;
8. Возможность растить детей на природе.

   Прививать с детства любовь к активному отдыху и заботу об окружающей среде;

9. Можно без проблем содержать домашних животных любого размера – свободный вольер для крупных пород собак, намного лучше, чем квартира;
10. В любой момент вы можете устроить пикник и приготовить шашлык.

    Вам не придется вставать рано утром в выходной, стоять в заторах на шоссе при выезде за город или платить большие деньги за парковку и разрешение пожарить мясо в московских парках;

11. Вы можете забыть про аренду бань, бассейна и фитнеса. Если позволяет бюджет, все это можно построить на участке или организовать внутри дома.
12. Чувство собственности играет также немаловажную роль, приятно осознавать себя владельцем целого дома.)

Минусы загородной жизни

Несмотря на большое количество преимуществ, у жизни в загородном поселке есть и свои недостатки.

Чтобы комфортно жить на природе, вам потребуется вложить достаточно крупную сумму в покупку или строительство дома и поддержание в нем бытовых удобств. Появляющиеся проблемы вам нужно будет решать самостоятельно.

В городах управляющие компании занимаются устранением аварий, ремонтом домов, коммуникаций, и расчисткой снега. Эти задачи на своем участке вам будет необходимо решать за свой счет.

Коммунальные проблемы возникающие у владельцев частных домов:

1. Вода – в основном, качество воды в Подмосковье оставляет желать лучшего. Поэтому многие бурят собственные скважины, но и это не всегда решает вопрос.

   Только при установке мощных фильтров на весь поселок или деревню можно устранить эту проблему;

2. Канализация – хорошо если в поселении имеется централизованная система сточных вод, в остальных случаях ставится индивидуальный септик, который требует периодической откачки;
3. Газ – многие пользуются газовыми отопительными котлами в зимний период. Для начала нужно приобрести хороший, экономичный, отвечающий всем требованиям. Затем постоянно следить за его работой, иметь на подхвате телефоны мастеров в случае поломки. Для людей, проживших полжизни в квартире, тяжело привыкнуть к этим неудобствам. Отапливать же электричеством дорого, да и перебои с ним случаются довольно часто. Печное отопление — уже уходит в прошлое;
4. Электричество – не секрет, что есть районы в Московской области, где перебои с ним не редкость, особенно в плохую погоду. Низкое напряжение, лимитированный расход, скачки напряжения, выход один – поставить личный генератор. Чтобы сберечь дорогостоящую домашнюю электротехнику (холодильник, стиральная машина, телевизор, компьютер) придется поставить стабилизаторы электрического тока.

Если вы любитель больших участков, помните — каждая сотка будет стоить денег не только при покупке, но и при дальнейшем уходе. Чем больше земельный участок, тем больше времени и денег требуется на уход за ним. Полив, кошение травы, чистка бассейна (при его наличии), содержание дополнительных построек разбросанных по территории, оплата налога – на это уйдет львиная доля денег стабильно и ежемесячно.

Дом также может стать причиной головной боли, особенно если он подтапливается грунтовыми водами. Поэтому строясь самостоятельно следует учитывать особенности почвы. Не предусмотрев этих проблем на стадии проектирования, в последствии придется делать усиленную гидроизоляцию и дренаж.

Жизнь в коттеджном поселке осложняется и необходимостью постоянного выезда в город для покупки определенных товаров и услуг. Скорее всего, на природе не будет большого выбора в магазинах, а выезжать к ближайшему отделению банка вам придется заранее. Вам все равно будет необходимо часто появляться в городе, и при этом тратить значительное количество времени на дорогу.

Заключение

Рассматривая преимущества и недостатки проживания за городом, однозначно можно сказать – жизнь на природе гораздо органичней и приятнее. Все зависит от правильного выбора земельного участка, дома, коттеджного поселка или деревни, удаленности от мегаполиса.

В любом случае, нужно быть готовым к тому, что придется решать самостоятельно некоторые вопросы по содержанию дома, о которых не задумываешься, живя в городской квартире. Если выбрать ответственного и порядочного девелопера, можно не переживать о появлении коммунальных и других проблем — все будет решаться управляющей компанией.

Жизнь за городом — это прекрасная возможность набраться сил после сумасшедшего ритма мегаполиса, завести новые связи, поправить здоровье и вырастить крепкое и здоровое потомство. А может это даст и новый поворот вашим задумкам и карьере? Ведь, не случайно, многие наши писатели и художники творили свои шедевры именно в своих загородных резиденциях.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/plusy-minusy-zhizny-v-kottedzhnom-poselke/

Покупка земельного участка у компании: на что обратить внимание?

По данным аналитиков, около 80% покупок на загородном рынке Петербурга и Ленобласти приходится на участки без подряда. Сейчас на рынке представлены сотни коттеджных поселков, однако далеко не во всех из них покупать земельные участки безопасно. Специалисты рынка рассказали о том, что нужно иметь в виду при покупке земельного надела у компании.

Статусы земельных участков

Для начала потенциальному покупателю земельного участка стоит определиться с тем, как он собирается использовать земельный участок и что на нем строить. В зависимости от целей приобретения можно выбрать участок одного из трех статусов.

Участки ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) находятся в пределах жилых поселений и предназначены для строительства жилых зданий, домов, коттеджей.

 Плюсами таких участков является то, что в домах, построенных на них, легко зарегистрироваться по месту проживания (прописаться).

Также в отношении участков ИЖС действуют нормы по обеспечению жителей социальной инфраструктурой и коммуникациями (хотя на практике не всегда эти нормы четко выполняются). Наконец, при строительстве дома на участке ИЖС можно будет оформить налоговый вычет.

Среди минусов участков ИЖС – более высокая цена по сравнению с другими типами участков, необходимость согласовать проект строительства дома с соответствующими организациями и службами, выполнять существующие нормативы строительства, а также грамотно ввести готовый дом в эксплуатацию.

Участки ДНП (дачного некоммерческого партнерства), как правило, приобретаются для строительства небольшого дачного домика и обустройства сада. Участки ДНП могут находиться как на землях сельхозназначения, так и на землях населенных пунктов.

К их плюсам можно отнести более низкую цену по сравнению с участками ИЖС и СНТ и более низкий налог на землю, отсутствие необходимости получать разрешение на строительство и проводить процедуру сдачи построенного дома в эксплуатацию.

Кроме того, в доме, построенном на участке ДНП, можно зарегистрироваться (прописаться), однако считается, что это сделать не так легко, как в случае с участком ИЖС.

К минусам можно отнести то, что на земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов.

Кроме того, не предполагается подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода.

 Обустройством необходимой инфраструктуры, ка правило, занимаются девелоперы, которые продают участки в коттеджном поселке, расположенном на земле со статусом ДНП.

Особенностью участка со статусом ДНП является то, что собственник земли автоматически становится членом дачного некоммерческого партнерства и получает право участвовать во всех собраниях ДНП.

Участки СНТ (садового некоммерческого товарищества) располагаются на территориях сельскохозяйственного назначения.

На участке СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так хочет владелец.

К плюсам этого формата можно отнести более низкую стоимость, чем участков ИЖС. К минусам – невозможность регистрации (прописки) и высокие затраты на подведение коммуникаций.

По мнению директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, для последующей перепродажи лучше покупать земельные участки со статусом ИЖС, поскольку они могут использоваться для широкого спектра целей, и круг их потенциальных покупателей больше. Также ИЖС считается более благоприятным статусом с юридической точки зрения.

«Согласно практике, к участкам со статусом ИЖС возникает меньше юридических вопросов. В случае приобретения участка ИЖС клиент подчиняется только общим муниципальным правилам.

В других случаях владелец будет являться членом «колхоза» и многое будет зависеть от управляющей компании. Если она ответственно относится к выполнению своих обязанностей, то это одно.

Чаще бывает обратная ситуация, когда у собственников возникает множество сложностей», – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Однако, по наблюдениям участников рынка, сегодня в продаже чаще всего можно встретить участки ДНП, участки ИЖС предлагаются реже.  Участки СНТ также встречаются редко – по мнению ряда девелоперов, слово «садоводческое» вызывает негативные ассоциации с садоводствами советской эпохи и не вполне соответствует статусу коттеджного поселка.

Документы на участок

Предположим, что покупатель определился со статусом земельного участка, его локацией, съездил на просмотры в несколько коттеджных поселков, выбрал предпочтительный вариант и готов подписать договор с девелопером. Перед покупкой важно проверить, есть ли у компании необходимые документы.

Во-первых, нужно посмотреть правоустанавливающие документы на участок.

Это может быть решение/распоряжение/постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в пределах их компетенции, договор купли-продажи участка. Также стоит обратить внимание на то, находится участок в собственности или в аренде (если в аренде, то узнать ее срок).

По словам директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, участки в коттеджном поселке лучше покупать, когда каждый из участков уже отмежеван и имеет собственный кадастровый номер, а не находится в общедолевой собственности.

Следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой есть информация о наличии/отсутствии у земельного участка арестов, ограничений и обременений. В частности, из выписки можно узнать информацию о наличии охранных зон на участке (водоохраной зоны, зоны газопровода и т.

п.), которые будут ограничивать возможности его использования.

В то же время некоторые девелоперы начинают продажи в коттеджном поселке, не размежевав участки и не имея кадастровый паспорт на каждый из них.

«На наш взгляд, наличие документов на каждый земельный участок не принципиально. Важно, чтобы был документ, подтверждающий право собственности без обременений и залогов на сам земельный массив. В этом случае межевание массива на участки – это просто вопрос времени.

Для экономии средств девелоперы, как правило, запускают поселок в продажу еще на этапе межевания участков. Это стандартная практика, которая не только выгодна девелоперу, но и делает стоимость участка выгодной для покупки на старте продаж проекта.

Важно, чтобы процесс разделения участков и сроки были четко прописаны в договоре купли-продажи.

Кроме того, категория земель и разрешенный вид использования по документам должен соответствовать ПЗЗ, размещенным на сайте администрации района», – комментирует директор по продажам ГК «Факт.» Сергей Балуев.  

По мнению генерального директора компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрия Новосельцева, можно покупать и не еще не размежеванный участок, но только у надежного девелопера и при наличии в договоре пунктов, которые защищают покупателя (сама «1-я Академия недвижимости» продает только размежеванные участки).

Эксперт также советует при изучении документов проверить свидетельство о регистрации юридического лица (девелопера) и свидетельство о ИНН.

Плюсами будут наличие сертификата, подтверждающего членство компании в АРСП (Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области), сертификата системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ, а также страховки на сделки с загородной недвижимостью со страховым покрытием от 5 млн рублей.

Договор о инфраструктуре

Вместе с договором купли-продажи земельного участка, как правило, заключается договор на оказание услуг по обустройству инфраструктуры коттеджного поселка, подведению электричества и т.п.

Важно, чтобы в таких договорах были прописаны сроки и обязанности девелопера.

Не лишним будет проверить, получены ли компанией технические условия по присоединению к электросетям и заключен ли договор на покупку мощностей и строительство линий электропередач и магистральных коммуникаций.

Эксперты призывают осторожно относиться к обещаниям девелоперов. По словам Сергея Балуева, некоторые объекты просто не выгодно содержать в поселке, где нет хотя бы 500 домовладений.

Кроме того, девелоперу при всем желании будет сложно тяжело согласовать изменение маршрута общественного транспорта, если населенный пункт, в котором строится коттеджный поселок, расположен далеко от основной трассы маршрута.

Желательно, чтобы в договоре прописывались все обязанности девелопера по обустройству инфраструктуры в поселке, а в случае их невыполнения у покупателя была возможность расторгнуть договор на покупку участка и вернуть деньги без удержаний.

Кроме того, важно обратить внимание на генплан района, в котором строится поселок. Если рядом с поселком есть крупные неосвоенные массивы с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то велика вероятность, что в ближайшее время они будут застроены, и район окажется не таким тихим и уединенным, как этого хотелось.

Наконец, важно поинтересоваться, есть ли у застройщика управляющая компания.

Если такой компании нет, то жители должны будет организоваться для управления поселком сами или искать стороннюю управляющую компанию, а это непросто.

При покупке участка также стоит узнать примерную сумму дополнительных платежей (на оформление участка и согласование строительства, подключение к коммуникациям, взносы в ДНП и пр.).

Надежность и репутация девелопера

По данным экспертного бюро «Сперанский», на загородном рынке Петербурга и Ленобласти сейчас находятся в продаже 482 коттеджных поселка, что является историческим максимумом.

Однако больше половины проектов являются «холодными», то есть в продажи в них практически не ведутся, а проектов с плохо проработанной концепцией в нижнем ценовом сегменте становится всё больше.

В этих условиях важно убедиться в надежности девелопера, эксперты советуют при изучении документов прибегать к помощи юриста, а также обращать внимание на уже реализованные компанией проекты.

«Выбор участка лучше бы начинать с выбора юриста, потому что нюансов с документами и договорами огромное количество. Никто не может гарантировать, что компания не обанкротится, известны случаи краха солидных фирм. Если хотите купить без риска, приобретайте готовое на вторичном рынке.

Покупка у застройщиков   –  это инвестиция, и всегда есть инвестиционный риск. Его можно уменьшить, но никогда нельзя довести до нуля. Риск ниже, если компания существует долго, и у нее в портфеле уже есть реализованные проекты.

Съездите, поговорите с теми, кто там живет», –  советует руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

Директор по строительству коттеджного поселка «Aurinko Бор» компании Villa-House Юрий Головеров призывает осторожно относиться к компаниям, которые предлагают слишком большие скидки и необычайно выгодные условия покупки, а также ведут агрессивную рекламную кампанию. Такие компании оказываются в зоне риска. Один из примеров – компания Luonto, о фактическом прекращении работы которой стало известно в начале июля.

Генеральный директор компании «Гранат» Юлия Филатова подтверждает, что за последнее время было несколько случаев, когда сложности возникали даже у крупных и, казалось бы, надежных компаний.

По этой причине всё больше покупателей предпочитают приобретать лоты в высокой стадии готовности, когда обустройство инфраструктуры поселка близится к завершению, или делают выбор в пользу вторичного загородного рынка. 

Источник: https://www.bsn.ru/articles/estate_country/17266_pokupka_zemelnogo_uchastka_u_kompanii__na_chto_obratit_vnimanie/