Проверка чистоты сделки при покупке квартиры вторичка

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

На рынке недвижимости ежедневно совершается большое количество сделок, но чтобы не попасть в руки мошенников, каждый покупатель должен знать, что проверить перед покупкой квартиры.

Главный риск покупки связан с возможным появлением наследников, которые могут оспорить сделку, а это неминуемо приведет к потере денег. Есть и другие риски, о которых точно знают специалисты агентств недвижимости и юристы.

Избежать неприятностей можно, обратившись за их помощью, но можно проверить «чистоту» квартиры самостоятельно, воспользовавшись нашими советами.

• Какие риски возникают при покупке
• Как проверить «чистоту» новостройки
• Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Какие риски возникают при покупке

Большая часть россиян предпочитает покупать жилье в новостройках, но и «вторичка» пользуется определенным спросом, а основные риски при покупке возникают именно здесь. Как правило, старые квартиры имеют большую историю, они прошли через множество сделок, а это означает, что покупатель находится в группе риска, и вот по каким причинам:

• В процессе продажи могут быть нарушены права несовершеннолетних, и тех, кто находится под опекой, в случае, если квартира была продана без разрешения органов опеки и попечительства. Это касается, в том числе, предыдущих сделок, о существовании которых вы можете не подозревать. Результат – признание сделки недействительной и потеря денежных средств, как следствие.
• Если права несовершеннолетнего были нарушены во время приватизации объекта. Это означает, что несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации через законного представителя или по достижении 18-летнего возраста, может оспорить сделку.
• При продаже были нарушены права супругов, а это может произойти, если квартира была куплена в совместном браке, и является совместной собственностью, соответственно, даже если оформлена на одного из них.
• При отчуждении в квартире были зарегистрированы определенные категории лиц, включая несовершеннолетних, оставшихся без родителей, или находящиеся под опекой. Сюда относятся и те, кто имеет право пользоваться квартирой на основании завещательного отказа, лица, отказавшиеся от участия в приватизации и получатели ренты.
• Продавец, от имени которого совершалась сделка, признан недееспособным или ограниченно дееспособным, причем таковым его могут признать даже после совершения сделки. Такие сделки часто признаются недействительными, а настоять на этом могут опекуны или попечитель.
• В случае нарушения прав наследников, а это касается квартир, полученных по наследству. При покупке надо особенно внимательно относиться к сделкам, когда объектом ее является квартира, полученная в наследство недавно. Велик риск, что объявятся другие наследники, чьи права были ущемлены, причем это касается и завещаний, которые могут оспариваться.
• Продавец попросту оказался преступником и решил завладеть деньгами покупателя путем хищения, или решил продать некачественную квартиру по явно завышенной цене.

Определенные риски есть на вторичном рынке и в новостройке, а как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Этот вопрос интересует многих покупателей, решивших сделать это самостоятельно, хотя и тем, кто пользуется услугами агентств и юристов, не лишним будет знать, какие сведения надо знать, и какие документы должны быть предоставлены продавцом. Для начала рассмотрим, как проверить чистоту сделки, если выбор пал на новостройку.

Как проверить «чистоту» новостройки

У многих в памяти времена «строительных пирамид», о которых до сих пор напоминают «долгострои» и протестные акции тысяч обманутых дольщиков. Поэтому особенно тщательно надо подходить к покупке квартир на стадии «котлована» или на ранних этапах строительства. Если помощью юриста вы решили не пользоваться, следует знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой:

• Проверяем разрешающие документы застройщика, а они, как минимум, должны выкладываться на сайте новостройки. Интересовать, в частности, должны разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер также может выложить технические условия на подключение коммуникаций и образец договора долевого участия – дополнительное подтверждение серьезности его намерений. Важно также проверить статус земельного участка, а узнать, разрешено ли на нем жилищное строительство, можно на сайте Росреестра.
• Большинство сделок на первичном рынке проводится согласно закону о долевом участии (ФЗ-214), и только десятая часть – по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договора долевого участия, хотя и оберегают от двойных продаж, не могут гарантировать, что объект может быть построен в установленный срок, хотя в этом направлении ведется большая работа и после внесения изменений в закон дольщики уже имеют повышенные гарантии. Что касается договоров с ЖСК, то они нигде не регистрируются, поэтому такие квартиры могут быть проданы несколько раз.
• Часто под определенный объект создается собственное юридическое лицо, которое может легко затеряться. Поэтому, несмотря на заверения девелоперов в целесообразности такого хода, к таким объектам надо относиться крайне осторожно.
• Сегодня в интернете можно найти список добросовестных застройщиков, и если вашего девелопера там нет, стоит задуматься. Также помогут сделать правильные выводы реальные отзывы покупателей и информация, представленная на специализированных форумах.
• Каждая новостройка должна быть застрахована (страхование ответственности застройщика), при этом информацию о страховике можно найти в договоре долевого участия, но не каждая страховая компания, между тем, имеет право страховать новостройки. Их список находится в открытом доступе на сайте Центробанка.
• Часто застройщики стараются получить средства до заключения договора, или сразу после его подписания. Это нарушение закона, который гласит, что деньги вносятся на аккредитив, а на счет застройщика они попадают только после возврата договора долевого участия с регистрации.
• При покупке старайтесь избегать заключения предварительных договоров, которые нигде не регистрируются. Велика вероятность потерять деньги также, если вам предлагают заплатить деньги за бронирование объекта без заключения договора. Следует помнить, что устная бронь сроком до 3 суток не оплачивается, а при бронировании на более длительный срок заключается договор и оплачивается определенная сумма, которая впоследствии входит в стоимость объекта.

Таким образом, несмотря на кажущуюся безопасность сделок с квартирами, не имеющими обременения, и на которые никто не будет претендовать, определенные риски есть.

Избежать их можно, воспользовавшись нашей инструкцией или помощью специалистов.

Гораздо больше вариантов для организации мошеннических схем при продаже квартир, «бывших в употреблении», и в этом случае особенно важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Государственная программа поддержки ипотечного кредитования при покупке квартиры на первичном рынке подняла авторитет «первички». После окончания сроков ее реализации в 2017 году, люди все чаще стали обращать внимание на вторичный рынок жилья, тем более что ставки по ипотеке снизились существенно.

Многие россияне, наученные печальным опытом обманутых дольщиков, стараются купить уже готовую квартиру в районе с развитой инфраструктурой. Между тем, покупка объекта на «вторичке» связаны с большими рисками, особенно если к его проверке подошли формально.

Перед тем, как делать покупку, предлагаем сделать несколько простых шагов, позволяющих минимизировать риски:

• Первым делом юристы рекомендуют проверить наличие правоустанавливающих документов и их подлинность. Чаще всего доказательством наличия прав на объект являются договор купли-продажи, мены или дарения. Профессиональные юристы и специалисты агентств недвижимости знают, как проверить их подлинность, но если вы не доверяете специалистам, обратите внимание на то, как выглядят документы собственника, а на них не должно быть исправлений, подтирок и прочих дефектов. Если какие-либо исправления присутствуют, они должны заверяться подписями участников сделки, печатью и подписью нотариуса.

В договоре купли-продажи и в другом правоустанавливающем документе могут быть прописаны определенные условия, при несоблюдении которых он может быть расторгнут.

Перед тем, как заключать сделку, стоит убедиться, что все условия, оговоренные в договоре, выполнены, иначе быть расторгнут, что приведет к финансовым потерям.

В частности, в документе может быть рассмотрен вариант отсрочки по выплате, или другие условия, невыполнение которых ставит сделку под угрозу.

• Вторым этапом является проверка истории объекта, и здесь особенно важно получить выписку из ЕГРП – единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это и есть «история» любого объекта недвижимости, а так как создан реестр достаточно давно – в 1998г., то выписка из него позволит понять, с каким объектом приходится иметь дело. В выписке можно найти не только сведения о квартире и ее собственниках, но и историю проводимых с ней операций. Также в документе можно найти информацию о возникавших спорах и обременениях.

Соответственно, покупать не стоит квартиру с такими обременениями, вызвать настороженность должен и факт частых продаж, особенно, если в ней долгое время никто не жил.

Отсутствие квартиры в реестре – это хороший сигнал и свидетельство того, что она относительно «чистая», так как никаких операций с ней не проводилось, между тем душевному спокойствию поможет обращение в Департамент жилищной политики.

• Проверка продавца, а для этого, первым делом, необходимо тщательно изучить паспорт собственника. Подлинность документа можно проверить на сайте ФМС, хотя лучше это сделать в местном отделении службы. Особенно осторожно надо относиться к сделкам, совершаемым по доверенности. В частности, надо проверить полномочия доверенного лица, а по возможности постарайтесь наладить личный контакт с собственником.
• После того, как вы убедились в наличии подлинных правоустанавливающих документов, необходимо проверить, не возникнут ли претензии со стороны третьих лиц. Для этого понадобится расширенная домовая книга, в которой указана информация обо всех, кто проживал и был зарегистрирован в квартире. Получить ее можно, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Особого внимания заслуживают люди, находящиеся в местах заключения и без вести пропавшие. Также не стоит покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или люди, требующие опеки. Сделка в таком случае должна быть разрешена специалистами органов опеки и попечительства. Как уже было сказано выше, даже если собственник один, могут быть нарушены права супруга, особенно если квартира была приобретена в браке.
• Убедившись, что квартира «чистая», не имеет обременений, а все споры устранены, можно приступать к изучению ее качества. В этом случае особенно важно не любоваться видами из окна и качеством евроремонта, а тщательно изучить объект на наличие незаконных перепланировок. Платить за это придется новому собственнику, а это серьезные штрафы, как правило, особенно если речь касается несущих конструкций.
• Многие россияне сегодня в силу разных причин имеют долги по коммунальным платежам. Чтобы не выплачивать чужую задолженность, необходимо в МФЦ заказать справку о наличии или отсутствии таких долгов.
• Чтобы избежать покупки у лица, не отвечающего за свои действия, желательно запросить справку из психиатрического и наркологического диспансера.

Таким образом, покупка квартиры, как на первичном рынке новостроек, так и на «вторичке», связана с определенными рисками, а в большинстве случаев это приводит к потере денег.

Поэтому не стоит поддаваться эмоциям и покупать квартиру по явно заниженной цене, тем более.

Проведите тщательную проверку квартиры, воспользовавшись нашими советами, но лучше привлечь к этому профессиональных юристов или специалистов агентства недвижимости, но к выбору риэлтора надо также подходить взвешенно.

Источник: https://mytaganrog.ru/posts/647-kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoi.html

Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая проверка юридической чистоты сделки

admin_miel

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен.

Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки.

Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться.

В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке.

Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру.

Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости.

Юрист из  компании МИЭЛЬ Чистые Пруды  посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье.

Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «МИЭЛЬ Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

______________________

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/pokupka-kvartir/kak-proverit-uridicheskyu-chistotu-kvartiry/

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Для покупки квартиры необходимо заключить с продавцом договор купли-продажи.

Однако перед подписанием контракта необходимо проверить все документы и в целом объект недвижимости.

Подробную инструкцию того, как можно проверить квартиру на чистоту при покупке, какие документы могут потребоваться для проверки и на что нужно обратить свое внимание при покупке жилья, вы узнаете из данной статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Проверка документов на недвижимость

Сначала вам нужно проверить документы на квартиру:

• Правоустанавливающий документ на квартиру (другое название — договор-основание).Этот документ подтверждает право собственности человека, от имени которого осуществляется продажа квартиры. Различают большое количество разновидностей правоустанавливающих документов, а самыми популярными бумагами такого типа являются договор купли-продажи, завещание и т. п.;
• Выписка из ЕГРН. Эта справка также подтверждает право собственности владельца. При продаже квартиры продавец должен обязательно предъявить этот документ потенциальному покупателю. Если такого документа нет, то продавец должен самостоятельно обратиться в ЕГРН и запросить справку. Если вы сомневаетесь в честности продавца, то вы можете получить выписку самостоятельно с помощью Росреестра или МФЦ;

О том, как и где получить выписку из ЕГРН, читайте в статье.

• Технический и кадастровый паспорт. Эти документы содержат технические сведения о квартире. При продаже квартиры продавец также должен предъявить эти документы потенциальному покупателю. Если хотя бы одного из паспортов нет, то продавец должен сам заказать и получить эти документы.

Изучаем историю квартиры

Также вы должны выполнить проверку истории квартиры.

Дело в том, что на квартиру, которую вы планируете купить, может быть наложено обременение (арест, залог, рента и так далее), из-за чего после покупки может возникнуть множество проблем.

Основным документом для проверки является выписка из ЕГРН, а предоставить вам этот документ должен сам продавец. В этой справке содержатся сведения о владельцах квартиры, данные об обременении, а также сведения о том, на каком основании текущий хозяин квартиры владеет этой недвижимостью.

Качество жилья

Теперь вам нужно проверить качество продаваемой квартиры:

1. Помещение является жилым или нежилым? Многие квартиры могут использоваться в качестве нежилых помещений.

   В случае покупки нежилого помещения будет действовать ряд ограничений — в таком жилье нельзя прописаться, тарифы по коммунальным услугам могут быть выше. Для проверки статуса квартиры нужно найти в выписке из ЕГРН пункт «Назначение» — если квартира является жилой, то там будет указано словосочетание «Жилое помещение»;

2. Незаконная перепланировка. Также необходимо проверить квартиру на наличие незаконных перепланировок. Дело в том, что перепланировка квартиры должна согласовываться с БТИ, а все сведения о строительных изменениях должны быть внесены в технический паспорт квартиры.

   О том, какие работы допускаются при перепланировке, а какие запрещены законом, читайте здесь.

   Однако на практике часто встречаются случаи, когда владелец сначала проводит перепланировку, а только потом проводит регистрацию — в таком случае владелец обычно выплачивает штраф за нарушение жилищного законодательства, однако в некоторых случаях БТИ может потребовать, чтобы владелец отменил перепланировку.

   Если же вы купите квартиру с незаконной перепланировкой, то согласованием всех вопросов и выплатой штрафов придется заниматься вам. Поэтому перед покупкой необходимо сравнить фактическое строение квартиры со сведениями из техпаспорта (этот документ вам должен предоставить сам хозяин квартиры);

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/kak-proverit-na-chistotu.html

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку.  И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние.

К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей.

С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ.

Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а  так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является.

Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом.

В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2.

Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность.

И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру.

Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним.

Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку.

Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры.

У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры.

Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт.

Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца.

Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере.

Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

• Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
• В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
• Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника.

В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство.

Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов.

В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры.

Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место.  И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны.

В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

• Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
• Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
• Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости.

Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа.

С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

• На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
• Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

25.05.2018 Андрей Шароваров

Источник: https://realword.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BD%D0%B0-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83-%D0%BF%D1%80%D0%B8/

Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Любая квартира на вторичном рынке имеет историю. Перед покупкой её нужно проверять, чтобы потом не было неприятностей. Это не шутки: если суд признает сделку недействительной, вас на законных основаниях могут выселить. Например, если продавец оказался мошенником и продал вам чужую квартиру или внезапно объявились обделённые наследники.

История квартиры проверяется по документам. Расскажем, на что обращать внимание, куда смотреть и в каких случаях отказываться от сделки.

1. Собственник квартиры

Продать квартиру может только собственник или доверенное лицо. Поэтому нужно проверить, действительно ли продавец владеет жильём. Такая информация есть в выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

Документ можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, даже если вы не собственник квартиры.

На что обратить внимание:

1. Если в выписке прописано несколько собственников, нужно их согласие на продажу квартиры. Иначе после покупки один из бывших владельцев может заявить о своих правах. Суд признает такую сделку недействительной.

2. Если собственник женат/замужем, нужно получить согласие второго супруга на продажу.

Рассмотрим простой пример. Алексей — собственник квартиры. У него есть жена Анна. Они купили квартиру, когда поженились. Хотя официально хозяин квартиры Алексей, Анна тоже имеет на неё право, поскольку это совместно нажитое имущество. Поэтому без нотариального согласия Анны купить квартиру нельзя: она может оспорить сделку в суде и выиграет.

3. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, нужно получить от продавца разрешение органов опеки на продажу квартиры. В ином случае госорганы могут оспорить сделку.

Кроме того, у хозяина квартиры должен быть документ, на основе которого квартира стала его собственностью: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, мены.

2. Предыдущие сделки с квартирой

Чтобы проверить их, попросите у продавца расширенную выписку ЕГРП. В ней есть информация о людях, которые владели квартирой раньше. Важно понять, на основании каких сделок квартира переходила в собственность.

Если сделки шли одна за другой в течение года, за этим может скрываться схема мошенников. Они продали квартиру по поддельным документам и скрывают следы.

Вы проверили текущего собственника, с ним всё в порядке. А два покупателя назад квартиру продали мошенники. Когда объявляется настоящий собственник, суд отменяет все сделки. Квартира остаётся за первым владельцем. Новые хозяева оказываются без жилья и без денег.

3. Доверенность

Если продавец не собственник квартиры, у него должна быть доверенность от хозяина жилья. Ничего противозаконного в этом нет, но стоит тщательно проверять документы перед такой покупкой.

Бывает, что мошенники подделывают доверенность и продают чужую квартиру, в то время как настоящий хозяин находится в длительной командировке. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Иногда мошенники получают доверенность у недееспособного человека и тоже продают квартиру. Родственники узнают о сделке и подают в суд. Суд признаёт договор купли-продажи недействительным из-за недееспособности хозяина.

Квартира остаётся у него в собственности, вы оказываетесь на улице, мошенники — на Мальдивах. Чтобы не допустить подобного, необходимо связаться с хозяином квартиры и попросить у него справки от нарколога и психиатра.

4. Прописка

Информация о том, кто прописан в квартире, есть в архивной выписке из домовой книги. Её получает собственник. На момент покупки в квартире никто не должен быть прописан, но в качестве исключения можно указать в договоре условие, когда бывшие хозяева снимутся с регистрационного учёта.

Хотя и здесь много тонкостей. Например, если квартиру приватизировали, какой-то из собственников мог отказаться от участия в приватизации. В этом случае он имеет право пользоваться жильём после продажи. Такого человека не получится выписать даже с помощью суда. То же касается и детей: если они не участвовали в приватизации и на это не было разрешения органов опеки, сделку могут отменить.

Эти подробности есть в выписке из домовой книги. Если не проверить такие мелочи, можно купить квартиру с зарегистрированными жильцами. Если возникают сомнения, лучше обратиться к юристу.

5. Залог

Проверьте, не является ли квартира залогом. Эта информация есть в расширенной выписке из ЕГРП, которую выдают собственнику жилья. Только помните о сроке годности такой выписки. Например, суды принимают справки, полученные не позже месяца назад. Специалисты по недвижимости рекомендуют доверять выпискам, которые выданы не позже двух недель назад.

Также стоит узнать, не ведётся ли в отношении продавца и его супруга процедура банкротства. Здесь можно узнать о вынесенных решениях арбитражного суда, здесь — о делах, которые идут в настоящее время. На сайте ФССП проверьте, не ведётся ли в отношении собственника исполнительное производство. В этом случае судебные приставы могут арестовать его имущество, в том числе и квартиру.

6. Наследство

Рискованно покупать квартиру у собственника, которая досталась ему по наследству. Внезапно могут объявиться дальние родственники, которые оспорят сделку в суде. Пострадаете в итоге вы, а не наследник.

Поэтому старайтесь не покупать квартиру, если она унаследована в течение трёх лет с момента сделки. За это время могут появиться дальние родственники и предъявить свои права на недвижимость. Чем больше времени прошло с момента наследования, тем лучше.

7. Документы

Проверяйте документы продавца. Сверьте личные данные с документами на право собственности. Обратите внимание на страницу прописки. Если там много адресов, насторожитесь. Проверьте всё ещё раз. Если сомневаетесь, идите к юристу. Это лучше, чем лишиться квартиры и денег.

8. Справки от нарколога и психиатра

Попросите собственника предоставить их, чтобы убедиться в его дееспособности. Недееспособный не может осуществлять сделку. Это должен делать его опекун.

9. Долги за капремонт

Если бывший хозяин их не погасит, это придётся делать вам. Поэтому попросите у него квитанцию или возьмите справку в управляющей компании. Но это касается только долгов за капремонт. Электричество, вода и другие ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры.

1. Прописывайте в договоре полную стоимость квартиры

Если продавец под разными предлогами предлагает указать меньшую стоимость квартиры, не соглашайтесь. Если что-то пойдёт не так, вы сможете вернуть только ту сумму, что прописана в договоре.

2. Сомневаетесь — идите к юристу

Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена со множеством рисков. В них нужно разобраться, иначе вы останетесь и без денег, и без квартиры. Если возникают сомнения, идите к юристу. Он разберётся и даст совет.

3. Застрахуйте сделку

Страховые компании предлагают оформить титульное страхование. Если вдруг что-то пойдёт не так и суд признает сделку незаконной, вы хотя бы не останетесь без денег и получите возмещение.

Источник: https://Lifehacker.ru/pokupka-zhilya-na-vtorichnom-rynke/