Как продать ипотечную квартиру купленную по программе жрс

Как продать ипотечную квартиру купленную по программе жрс

Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи? Я купила квартиру, собственник этой квартиры выписалась, а ее сын не желает выписываться из этой квартиры, в договоре прописано, что они обязуются…

• Задолженность за отопление и горячую воду Здравствуйте!! У меня задолженность за отопление и горячую воду составляла 13246 руб. В этом месяце я оплатила 2735руб. (( с мужем 5 месяцев остались без…
• Возврат налогов вычета за построенную квартиру Подскажите, какую сумму со строительства квартиры мне должны вернуть, если акт приема передачи был подписан ноябрем 2007 года (разрешено до 1 млн руб), а свидетельство выписано февралем 2008 (разрешено до 2 млн руб).

Если задолженность велика и потребительский кредит на такую сумму невозможен или невыгоден, необходимо заручиться поддержкой банка, так как продажа квартиры, находящейся в залоге, возможна только с согласия банка-кредитора, это всегда прописывается в кредитном договоре.

Возможны два способа дальнейшего развития событий: первый – когда банк дает согласие на смену собственника, затем снимается обременение с недвижимости, при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник.

Второй вариант – покупатель вносит аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашает тем самым кредит (снимается обременение), далее следует регистрация договора купли-продажи и смена собственника.

Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья. Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали.
Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.

Насколько просто продать ипотечную квартиру

Важно

Минобороны РФ. Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Программа «жилье для российской семьи» (жрс)

• «Жилище»;
• «Обеспечение жильем молодых семей»;
• «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ»;
• «Жилье для российской семьи» и пр.

Наибольший интерес среди названных программ вызывает «Жилье для российской семьи» (ЖРС).

Она была утверждена Постановлением Правительства РФ № 404 от 05.05.2014.

Как продать квартиру, приобретенную по ипотеке?

РФ они вносятся в список по муниципальному образованию, а затем в реестр по субъекту РФ, о чем выносится соответствующее решение. Необходимые документы для участия Для участников программы обязательным условием является предоставление в уполномоченный орган требуемого перечня документов, среди которых выделяются такие, как:

• заявление по установленной форме;
• согласие на обработку персональных данных;
• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• документы, подтверждающие отношение заявителя к той или иной категории лиц, обладающих правом на участие в программе;
• документы, подтверждающие совместное проживание с заявителем членов семьи (свидетельство о заключении брака, о рождении детей, их паспорта и т.д.).

Обратиться заявитель может только в один орган местного самоуправления для включения его в соответствующий список.

Как продать ипотечную квартиру: основные схемы и правила

Пример Иванов проживает в Пермском крае, в этом же регионе в нескольких муниципалитетах осуществляется строительства жилья экономкласса согласно программе ЖРС. Указанный гражданин подпадает под одну из категорий, кто имеет право на участие в этой программе, в результате чего он подает одновременно два заявления в органы местного самоуправления п.

Внимание

Горный и Култаевского сельского поселения с предоставлением всех необходимых документов. При этом его включают в соответствующие списки, и передают указанные данные непосредственно для регионального реестра, где выясняется факт подачи им заявлений в двух разных поселениях одновременно.

В связи с этим Иванову направляется уведомление о том, что ему необходимо подать заявление об исключении его из списка нуждающихся в одном из органов местного самоуправления.

Как продать ипотечную квартиру

Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку.

Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.
Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже.

Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Возможности продажи квартиры, купленной по программе «молодая семья» Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами.

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку? Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году.

Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При рассмотрении данного вопроса необходимо обратить внимание на возможность отказа уполномоченным органом во включении список того или иного заявителя для участия в программе. Основаниями для отказа является:

1. Непредставление или неполное представление установленного пакета документов.
2. Предоставление недостоверных сведений в заявлении и прилагаемых документах.
3. Несоответствие заявителя категории лиц, имеющих право на участие в программе.
4. При постановке на соответствующий учет данного лица другим органом местного самоуправления.

Перечень оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. В то же время, уполномоченный орган обязан уведомить в письменной форме о своем решении заявителя и приложить соответствующую выписку из него в течение 5 дней с момента рассмотрения самого заявления.

Источник: http://dtpstory.ru/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-kuplennuyu-po-programme-zhrs/

Как продать квартиру в ипотеке?

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Ипотека АИЖК по программе ЖРС

С апреля 2017 года выделение денежных средств по ипотеке АИЖК по программе ЖРС прекращено в связи с ее преждевременным закрытием.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано Правительством России для развития жилищной сферы в стране.

Программа «Жилье для российских семей» (ЖРС) — это одно из направлений деятельности данного учреждения, необходимое для повышения уровня доступности жилья для граждан Российской Федерации.

Действующее законодательство РФ определяет перечень лиц, которые вправе принять участие в данной государственной программе. В законе также имеется ряд существенных преимуществ, благодаря которым процесс получения жилья экономического класса становится наиболее выгодным и доступным.

Используя денежные средства ипотеки АИЖК по программе ЖРС, граждане вправе приобрести по своему усмотрению квартиру, жилой дом или же его часть, на рынках первичной и вторичной продажи недвижимости.

Кто может воспользоваться ипотекой АИЖК по программе ЖРС

Правительство Российской Федерации в Постановлении от 05.05.2014 № 404 определяет меры и условия, необходимые для выполнения целей программы ЖРС, а также содержит перечень лиц, которые могут воспользоваться денежными займами, чтобы приобрести жилье экономкласса.

К таким жилым помещениям относятся объекты строительства, цена которых за 1 квадратный метр не превышает 35 тысяч рублей, или же, их стоимость будет ниже на 20% рыночной стоимости жилья в данном регионе.

К гражданам, которые имеют право на ипотеку АИЖК, относятся:

• нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• лица, являющиеся жильцами аварийных домов, подлежащих сносу, реконструкции, признанных непригодными для проживания;
• лица, владеющие средствами материнского капитала и желающие потратить его на покупку или строительство жилья по соответствующей программе;
• те, кто воспитывает двух и более несовершеннолетних детей;
• ветераны боевых действий;
• участники программы ЖРС;
• инвалиды и семьи с детьми-инвалидами;
• иные категории граждан.

Лицо, которое вправе приобрести экономичное жилье, может реализовать такую возможность только один раз и в отношении одного жилого помещения.

Пример

Чижиков Э.Г. и Чижикова С.Н. решили принять участие в программе по получению социальной ипотеки АИЖК, для приобретения квартиры, так как Чижиков Э.Г. является ветераном боевых действий. Семья обратилась в Администрацию своего города с заявлением и другими необходимыми документами.

Муниципальный орган включил Чижиковых в список людей, имеющих право на приобретение жилья по программе ЖРС. Через полтора года Чижиковы купили квартиру экономического класса. Но через два года они решили переехать в другой город, и там вновь обратились в специализированный орган для получения льготной ипотеки.

Чижиковым было отказано в повторном использовании социальной программы, так как законом такая возможность предоставляется только один раз.

Экономичные жилые помещения должны быть переданы участникам программы ЖРС не позднее 6 месяцев после ввода здания в эксплуатацию (то есть получения застройщиком документов о том, что строительство выполнено в полном объеме и отвечает необходимым требованиям закона — ст. 55 ГК РФ.

Преимущества социальной ипотеки АИЖК

Введение государством социальной ипотеки АИЖК должно помочь тем людям, которые нуждаются в улучшении условий проживания.

В рамках осуществления данной программы должен увеличиться объем объектов жилого строительства, и повыситься доступность жилья, за счет уменьшения его стоимости.

Среди основных преимуществ ипотеки АИЖК можно выделить:

• Сниженная стоимость жилых помещений — она ниже, чем рыночная цена подобных жилых помещений в регионе.
• Процентная ставка по займу (сумма, которую выплачивает гражданин, за пользование кредитными средствами) — составляет от 9,9% годовых.
• Первоначальный взнос (денежные средства для оплаты части стоимости недвижимости) составляет от 10%.
• Меньшая сумма переплаты по ипотеке.
• Возможность использования для приобретения жилья средств материнского капитала.

Ипотечная программа АИЖК «Социальная ипотека: квартира»

В рамках программы Жилье российским семьям органы субъектов России вправе осуществлять строительство:

• многоквартирных домов;
• жилых домов.

Что касается строительства многоквартирных зданий, то их количество, планировка квартир зависят от спроса на данный тип жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Гражданин, имеет возможность приобрести квартиру по программе ЖРС как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Важно, чтобы жилое помещение, покупаемое на вторичном рынке, отвечало следующим условиям:

• В нем не должно быть незаконных перепланировок.
• Помещение должно отвечать требованиям пригодности для проживания: наличие электричества, газо- водо- и теплоснабжения.
• Квартира должна иметь исправные двери, окна, крыши, сантехническое оборудование.

Сам многоквартирный дом, в котором находится квартира не должен быть аварийным или состоять на учете по капитальному ремонту. Приобретаемая по программе квартира должна быть свободна от прав третьих лиц, от ареста и залога.

Пример

Колесниковы — муж и жена, решили купить квартиру по программе ЖРС. Жилье, которое им понравилось, продавалось на вторичном рынке недвижимости.

После изучения соглашения, Колесниковы убедились в его подлинности и сделку заключать отказались, так как квартира была обременена залоговым обязательством.

Квартира, покупаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию от риска повреждения или утраты на весь период погашения кредитного займа.

Ипотечный кредит АИЖК «Социальная ипотека: дом»

Благодаря ипотечному кредиту АИЖК лицо может стать собственником:

• индивидуального жилого дома;
• части жилого дома.

На основании заключения договора купли-продажи гражданин приобретает дом вместе с земельным участком, на котором он расположен.

Сумма кредита, который может быть выдан лицу, будет отличаться в зависимости от региона, где находится приобретаемое жилье, а также и от размера первоначального взноса.

Участок земли, на котором располагается дом, должен находиться в пределах границ населенного пункта или городского округа, городского, сельского поселения или же за границами населенного пункта, но в пределах территориальных значений, указанных в законе. Участок, на котором производится строительство жилого дома, не должен быть обременен залогом, арестом или правами третьих лиц.

Дом или его часть, приобретенные на денежные средства социальной ипотеки, должны отвечать требованиям градостроительных регламентов, и быть пригодными для комфортного проживания в нем людей и использования ими коммунальных услуг.

Покупка жилого дома или же его части, может осуществляться как на вторичном, так и первичном рынках.

Стоит учитывать, что процентная ставка для жилья первичной категории более низкая, чем на недвижимость вторичного рынка.

Заключение

Программа «Жилье для российских семей» направлена на то, что обеспечить комфортным и при этом доступным жильем, а также коммунальными услугами граждан нашей страны.

Жилье экономического класса строится на территории России в конкретных регионах, которые участвуют в данной программе, на участках земли, отобранных специально для возведения там таких объектов строительства.

Благодаря реализации соответствующей государственной программы развивается ипотечный рынок в целом, растет объем доступного жилья, нуждающиеся граждане получают реальную возможность для улучшения своих жилищных условий.

Участие пенсионеров в льготном кредитовании АИЖК

Мы с женой хотим получить ипотеку по программе ЖРС. Я и супруга пенсионеры. Скажите, есть ли у нас возможность стать участниками льготного кредитования?

Ответ

К тем, кто может воспользоваться данной государственной программой, предъявляются следующие требования: стабильный заработок, сумма платежа по кредиту не более 45% от общего дохода и возраст не старше 65 лет, исходя из указанных условий Вы можете определиться со своими возможностями на получение займа.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/programma-zhrs/ipoteka-aizhk/

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя.

Важно : Процедура продажи ипотечной недвижимости Документы для продажи ипотечной недвижимости Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно.

И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.