Как продать долю в квартире если второй собственник против

Как продать квартиру, если один собственник против?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.

Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

• собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
• в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
• если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  ФЗ-360 о порядке финансирования выплат

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• технический паспорт из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• документы, удостоверяющие личность сторон;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Скачать бланк договора купли продажи

Скачать образец договора купли продажи

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.

Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

Если на жилое помещение установлена общая долевая собственность, каждому совладельцу будет принадлежать конкретная доля квартиры. Вне зависимости от размера долей, у каждого собственника будут равные права при отчуждении собственности. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

1. найти покупателя доли в квартире;
2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права.

Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

• выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
• выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
• передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv

Что делать если недвижимость в долях, а второй собственник не желает продать?

Случаи, когда недвижимость находится в долевой собственности, не редки в практике юристов. И очень часто им приходится решать возникающие из-за этого споры. Сегодня мы постараемся разобраться с вопросом, как быть, когда собственник второй доли недвижимости не желает продавать ее.

Здесь мы рассмотрим ситуацию в общем, но вы можете получить консультацию по конкретной проблеме у юриста компании «Правосфера». Все возможные варианты для связи со специалистом имеются на нашем сайте.

Продажа долевой недвижимости

Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.

1. Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
2. Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
3. Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.

Важно! Если второй собственник категорически отказывается мирно решать проблему, то вы можете действовать самостоятельно, например, продать свою часть. Однако в такой ситуации необходимо строго соблюдать законный порядок, чтобы сделку невозможно было оспорить.

Пример. Два брата получили в наследство квартиру отца. При оформлении наследства юрист предложил сразу выделить доли каждого из них, что и было сделано.  Один из братьев предложил второму, чтобы исключить разногласия, продать недвижимость, а деньги поделить пополам, так как каждый из них стал владельцем половины квартиры.

На что был получен категорический отказ, мотивированный тем, что это – память об отце. Долю брата, которому фактически данная жилплощадь была не нужна, так как он проживал с семьей в другом регионе, совладелец также отказался выкупать из-за недостатка средств. Юрист, к которому обратился гражданин, посоветовал продать свою долю постороннему лицу.

Все формальности были соблюдены, и через некоторое время сделка состоялась.

Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?

Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли.

Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть.

Вам придется пройти несколько этапов.

1. Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
2. Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
3. Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
4. После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.

Документы, необходимые для продажи доли недвижимости

Чтобы заключить договор купли продажи доли недвижимости, необходимо собрать такой пакет документов:

• личный паспорт;
• правоустанавливающий документ на долю имущества;
• доказательство отказа владельца второй доли от выкупа части недвижимости;
• технический паспорт недвижимости с планом, на котором обозначена продаваемая доля;
• справка о лицевом счете;
• сведения о прописанных на данной жилплощади гражданах, если такие имеются.

Также в некоторых ситуациях могут понадобиться и другие бумаги.

Юридическое сопровождение продажи доли имущества

Продать долю в недвижимости не сложно, однако следует учитывать некоторые нюансы, чтобы в будущем сделку невозможно было признать недействительной. Проконсультируйтесь у юриста компании «Правосфера», который в зависимости от вашей конкретной ситуации, составит оптимальный алгоритм действий.

Специалист также может направлять вас, чтобы вы не допустили фатальную ошибку. Он будет присутствовать на всех официальных встречах и поможет заключить договор в соответствии с требованиями закона.

Если необходимо, юрист подключится к делу на любом этапе или проведет срочную консультацию в любое время суток.

Наши специалисты работают для вас, поэтому вы можете быть уверены в положительном результате!

Источник: http://Pravo-sfera.ru/pravo/chto-delat-esli-nedvizhimost-v-doljah-a-vtoroj-sobstvennik-ne-zhelaet-prodat/

Можно ли продать долю в квартире или доме?

У жилья, как и у любого другого объекта недвижимости, может быть несколько владельцев. При необходимости продажи своей доли собственник, зачастую, сталкивается с множеством юридических нюансов и ограничений. Расскажем в статье, можно ли продать долю в квартире или доме, как это сделать и какие существуют особенности сделок с долевым объектом недвижимости.

Как продать долю в квартире или доме – пошаговая инструкция

Продать долю в квартире или доме, безусловно, можно. Однако при этом необходимо учесть некоторые правовые нюансы. В первую очередь, дом или квартира должны быть приватизированными и находиться в частной совместной собственности. Рассмотрим алгоритм продажи доли пошагово.

Уведомление других долевых собственников и преимущественное право

При продаже доли квартиры или дома продавец обязан уведомить остальных собственников в письменной форме. В уведомлении необходимо сообщить о своем намерении продать долю с указанием цены и иных существенных условий предстоящей сделки.

Это нужно, чтобы собственники смогли реализовать преимущественное право покупки доли. Право преимущественной покупки обеспечивается ст. 250 ГК РФ. Продавец обязан передать свою долю сособственнику, изъявившему желание ее приобрести. Если таких лиц несколько – доля делится между ними пропорционально.

Преимущественное право покупки не учитывается, если доля продается с торгов или, в некоторых случаях, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением.

При выявлении нарушения преимущественного права покупки собственники могут подать исковое заявление в суд в течение трех месяцев. Срок исчисляется с момента, когда лица узнали о нарушении.

Однако договор купли-продажи не аннулируется. Судом, как правило, устанавливается необходимость замены покупателя на обладателя преимущественного права. По решению суда вносятся изменения в Росреестр.

Составление договора купли-продажи и регистрация сделки

Требования к договору купли-продажи объекта недвижимости регулируются ст. 554-556 ГК РФ. В договоре купли-продажи доли обязательно указываются:

• паспортные данные сторон сделки;
• описание доли и самой квартиры (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, размер доли и др.);
• сведения о правоустанавливающих документах;
• данные о правах и ограничениях третьих лиц на помещение;
• цена сделки.

Факт перехода доли квартиры или дома в собственность покупателя подтверждается актом приема-передачи или иным документом.

Сделка должна быть заверена нотариально. При этом, не зависимо от количества участников сделки, государственная пошлина взимается единожды. Ее объем составит 0,5 % от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Регистрация перехода права собственности на долю

Государственная пошлина за регистрацию права собственности составит 2 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию, подтверждающую уплату пошлины вместе с пакетом документов не обязательно. Однако, учтите – если информации о поступлении платежа в общем реестре нет, документы приняты не будут. Поэтому, во избежание недоразумений, квитанцию лучше предоставить.

Для регистрации необходимо обратиться в территориальное МФЦ или Росреестр. Пакет документов предоставляется следующий:

• заявление сторон о переходе права собственности на долю;
• оригинал правоустанавливающих документов – договора купли-продажи и акта приема-передачи;
• паспорта сторон;
• доверенность, если действует представитель;
• иные документы (например, если один из собственников несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки).

Важно! Если доля была у вас в собственности менее трех лет, после ее продажи необходимо заплатить НДФЛ (ст. 271.1 НК РФ). При этом вы будете иметь возможность вернуть часть уплаченных налогов путем оформления имущественного налогового вычета.

Как продать долю в квартире (доме), если второй собственник против?

При намерении продать долю собственник может столкнуться с ситуацией, когда его соседи по жилому помещению против передачи прав другому лицу. Продажа доли в квартире или доме без согласия других собственников практически невозможна, даже если они сами не планируют ее выкупать.

Какие сложности могут возникнуть при продаже доли в квартире или доме?

1. Сособственники намеренно уклоняются от получения уведомления. В итоге собственник доли не может осуществить продажу, так как у него нет отказных документов и подтверждения факта уведомления о предстоящей сделке.
2. Продавец не знает адресов местонахождения сособственников. Законом допускается отправка уведомления по последнему известному адресу, но в этом случае собственники остальных долей могут оспорить правомерность сделки.
3. Сособственники намеренно затягивают процесс совершения сделки. Они дают согласие на приобретение доли по преимущественному праву, но в действительности выкупать ее не планируют.

Как же продать долю в квартире или доме, чтобы обойти несогласие других собственников? Продавец может приложить максимум усилий и собрать письменные доказательства, что он честно пытался уведомить совладельцев и сделал все от него зависящее. Это поможет выиграть судебный процесс, если собственники обратятся с иском, и отстоять свое право продать долю третьему лицу.

Есть несколько способов, как можно продать долю в квартире (доме), если второй собственник против.

1. Обращение в суд с исковым заявлением о требовании выкупа доли. Этот способ актуален, если будет доказана невозможность совместного проживания в жилом помещении. Например, если решается вопрос о продаже доли в однокомнатной квартире. Собственник меньшей по площади доли может потребовать у совладельца ее выкупить.
2. Передача доли по договору дарения. Особенность тут в том, что при дарении преимущественное право на покупку не учитывается и собственники не могут выступить против. Стороны подписывают договор дарения, а продавец получает деньги лично или через банковскую ячейку. Риск тут в том, что покупатель может не заплатить и доказать ничего не удастся. Последний же рискует тем, что сделка может быть оспорена сособственниками в судебном порядке и доля перейдет к ним.
3. Намеренное завышение стоимости доли по документам. Это делается, чтобы сособственники отказались выкупать долю и продавец смог ее передать третьему лицу. По документам цена указывается та же, что и в уведомлении, а по факту покупатель платит меньше. Однако стоит помнить, что налог придется выплатить с той цены, что указана в документах.
4. Заключение договора займа на сумму, равную рыночной стоимости доли. Продавец будет выступать как «заемщик», покупатель – как «кредитор». Займ по договору обеспечивается залогом в виде доли в праве на квартиру или дом. Такой договор является ипотечным и должен быть зарегистрирован. Госпошлина составит 1000 рублей. Затем «должник» пропускает срок выплату займа и оформляется соглашение об отступном, где указывается, что доля переходит к «кредитору» в счет выплаты долга. При оспаривании такой сделки в суде может случится так, что доля будет отчуждена у покупателя, а продавец останется ему должен по фиктивному договору займа.

На практике сособственникам редко удается доказать фиктивность перечисленных сделок. Во избежание признания передачи права собственности на долю недействительным рекомендуем обратиться к юристу по земельно-имущественным отношениям.

Чем отличается продажа части дома от продажи доли?

Доля дома представляет собой выделенный или не выделенный метраж от общей жилой площади. Доля входит в состав дома и не может существовать и функционировать отдельно от него.

Часть дома – это отдельный объект имущественных отношений. Часть выступает самостоятельной единицей и имеет свой технический паспорт и кадастровый номер. Чтобы ее продать, не требуется согласия собственников других частей.

Выделение части дома, как самостоятельной единицы, происходит только если она полностью соответствует определению жилого помещения, прописанного в Жилищном кодексе РФ.

Если вы покупаете часть дома, будьте осторожны! Необходимо тщательно проверить все правоустанавливающие документы и их историю.

Лучше привлечь к такой сделке профессионального юриста или предварительно с ним проконсультироваться.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-ili-dome/

Как продать свою долю в квартире если второй собственник против

05.05.2018

Но как быть, если дольщики намеренно не получают письмо с уведомлением? С недавнего времени этот вопрос стал регулироваться ГК РФ путем введения в кодекс новой статьи 165.1 под названием «Юридически значимые сообщения».

Уведомление о продаже доли является именно таким сообщением.

В ГК РФ указано, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как продать долю в квартире

Схема процедуры остается той же. В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса он уведомляет все стороны о своем решении в письменной форме. Если на долю претендуют сразу несколько родственников, то собственник вправе самостоятельно решить, кому достанется его часть.

Продажа своей доли в квартире: каков порядок, какие нужны документы для оформления

На практике часто происходят разногласия с новыми собственниками, поэтому вполне понятно, почему цена на такую недвижимость занижена.

Соседи могут препятствовать входу в квартиру, менять замки и всячески отравлять жизнь неугодному владельцу. Именно поэтому прежде чем покупать долю в квартире, следует основательно взвесить все «за» и «против».

Продавцу лучше постараться мирно договориться с остальными собственниками и реализовать свою долю им.

Рекомендуем прочесть:  Какие документы нужны для оформления дарственная

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам.

Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки.

Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Как продать квартиру, если второй собственник против

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

Как продать долю в квартире в 2019 году? Пошаговая инструкция

• Для начала необходимо постараться решить вопрос мирным путём: обратиться к каждому заинтересованному лицу, сообщить о своём решении продать долю в квартире, сообщить о её приблизительной стоимости и, конечно, предложить купить свою часть недвижимости.
• Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.
• Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
• Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
• Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире.

В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю.

Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Доля в приватизированной квартире: как ее продать

Если вокруг объекта недвижимости идет борьба и нет шансов продать жилье с использованием права преимущественного выкупа, собственнику, желающему реализовать принадлежащее ему имущество, прямая дорога в суд за принудительным выделом доли. Тогда возможно получится продать свою часть в приватизированной квартире без согласия сособственников.

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся с личной собственности, допустимо распоряжаться по своему усмотрению. Но продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между собственниками. Частыми причинами их бывают вопросы, связанные с разделом жилой площади. В приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами жилплощади.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей частей в общей квартире. Можно ли продать долю без согласия других? Как это сделать в 2018 году законным путем?

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации. Но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю каждого. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать,
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников. Здесь же изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении сделки (пункт 3 ст.250 ГК).

Согласно норм ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется скорее человек, купивший эту часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи должен покупателем стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности поступить, как того требует законодательство.

Тогда остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание проживать со вторым собственником совместно или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем оказывается, что продавец сумму не возвращает и залог переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Следует отметить, что с 1 января 2017 года владелец доли может уведомить остальных сособственников о том, что намерен совершить сделку, через электронное объявление в сети Интернет.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация об участниках с указанием паспортных данных, а также цене и предмете сделки. К последнему относится указание на размер доли в объекте и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Такая сделка подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Сторонами купли-продажи подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

• заявления каждой из сторон сделки,
• оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом,
• подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли,
• паспорта сторон сделки,
• если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей.

Уведомление о продажи доли в квартиреСогласие о продажи доли в квартиреДоговор купли продажи доли в квартиреЗаявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещенииАкт приема передачи доли

А также оплатить госпошлину и, при желании, приложить квитанцию к пакету документов. Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

• не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
• не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с единоличной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

: Продажа доли в квартире — подводные камни

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-sobstvennikov/