Как лучше оформить сделку купли продажи квартиры

Составляем договор купли-продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

• договор купли-продажи;
• договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

• фамилия, имя, отчество;
• дата рождения;
• место рождения;
• серия и номер паспорта;
• кем и когда выдан паспорт;
• адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

• заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
• договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
• свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающий документ;
• справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
• в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно

Сегодня на Habrealty.ru:

как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.

Делаете вы это с риэлтором или без — вам надо знать, что делают в процессе оформления купли-продажи квартиры, чтобы чувствовать себя увереннее и спокойнее.

Итак, приступим!

Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете квартиру и в пакете документов на сделку.

Их основной перечень я приведу ниже. Затем упомяну о порядке расчета между продавцом и покупателем и сроках регистрации сделки купли продажи квартиры.

Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он квартиру или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».

Подробнее о нюансах «чистой» продажи и «обмена» здесь

Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно

Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.

Покупатель

• у вас есть первоначальный взнос
• вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска квартиры
• вы нашли замечательную квартиру, подходящую вам по всем параметрам
• вы проверили юридическую чистоту квартиры и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
• банк одобрил найденную вами квартиру и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:

Продавец

• вашу квартиру одобрил банк покупателя
• ваш супруг дал нотариальное согласие на продажу квартиры, либо сам присутствует на сделке
• если ваши дети владеют долей в квартире, то вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры
• необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

Подготовится к оформлению купли-продажи помогут:

На этапе подготовки к оформлению купли-продажи квартиры одна из сторон готовит договор купли-продажи квартиры.

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Документы, чтобы оформить куплю продажу квартиры

Продавцу

• паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
• если собственник заключает сделку купли продажи квартиры в Хабаровске через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
• оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;для оформления сделки купли продажи квартиры, вам понадобится договор купли продажи квартиры, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приема квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, вы узнаете в этой статье;
• в пакет документов при подготовке к сделке купли продажи квартиры должна входить копия поквартирной карточки, которая содержит информацию о людях, которые имеют право пользования квартирой, которую можно получить в домоуправлении (не нужна для Росреестра);если квартира нынешнего собственника находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, плюс копия этого разрешения;
• в случае, если продаваемая квартира находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а продает квартиру один из них, то понадобится согласие супруга на продажу квартиры, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
• если собственник продает долю в квартире или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли в квартире или «коммуналке» о том, что намерен продать свою долю, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей в квартире или «коммуналке», заверенный нотариально или в регистрирующем органе.

Какие документы должны быть у покупателя квартиры до и после покупки жилья

Покупателю

• паспорт
• документы по кредиту (договор, закладная)
• согласие супруга на покупку
• чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
• выписка из ЕГРП

Что такое выписка из ЕГРП, как ее получить и нюансы информации, содержащиеся в ней, узнайте здесь

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

Росреестр, где вы подписываете договор купли-продажи. Сейчас договор купли-продажи можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать договор купли-продажи в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу квартиру в МФЦ).

Узнайте, что оплачивает покупатель квартиры (оценка квартиры, кто оплачивает)

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — договор купли-продажи.

О нюансах оплаты госпошлины за переход права собственности

3 Этап

Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квартиру и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Расписка на первоначальный взнос — уничтожается.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на квартиру Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки квартиры кредита.

4 Этап

Приемка квартиры и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка квартиры, обычно указываются в договоре купли-продажи.

Вообще договор купли-продажи интересный документ. Подробнее о его составлении

Советы участникам сделки

Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации квартиры, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Старайтесь оформить сделку купли-продажи квартиры в кратчайшие сроки.

Собственнику, который осуществляет продажу квартиры, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности на квартиру с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.

Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета при купле продаже квартиры (полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в договоре купли-продажи квартиры.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Сроки регистрации сделки купли продажи квартиры зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

• если вы оформляете куплю продажу квартиры посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
• если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что квартира находится под обременением этого банка.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/podgotovka-k-sdelke-kupli-prodazhi-sdelka.html

Где оформить договор купли-продажи квартиры: МФЦ, нотариус или Росреестр

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр.

Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8.

Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

• нотариуса,
• юриста,
• агента по недвижимости,
• сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
2. Определённым образом установить продаваемый объект.
3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан читайте в отдельной статье.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток.

Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов.

А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

• Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
• Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
• Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Где составить и оформить документ?

Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.

В их число входит:

• свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
• справки из жилищных учреждений;
• паспорта участников сделки и другие.

С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать подробнее тут.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:

1. Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
2. Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

Если оформлением сделки с недвижимостью занимаются представители продавца или покупателя, необходима доверенность на представительство, оформленная у нотариуса.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариус

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Нотариальное оформление купли-продажи является обязательным только в случаях, если реализуется квартира несовершеннолетнего или недееспособного, а также при наличии других собственников.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной.

А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

• Росреестре;
• Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• справка из отдела кадастра и картографии;
• свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
• при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры подробнее здесь. Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

Заключение

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Правила покупки квартиры в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/gde-oformit-dogovor.html

Продажа квартиры в 2019 году, порядок оформления с изменениями

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ.
Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 05.05.2019 г  

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил :

• Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.

• Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:

1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
   Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
   Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
   В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.

• К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
• Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи квартиры в 2019 году

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

• отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2019 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками.ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
• отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
• покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
• залог долей в пользу кредитора

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов. 

Документы для продажи квартиры в 2019 году

  Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

• Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
• Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

• Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
• Согласие супруга на продажу, если требуется
• Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
• Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
• Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
• При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

Документы для МФЦ для регистрации права собственности

 Продажа доли в квартире в 2019 году

Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

• долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
• единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
• общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный  алгоритм сделки  купли-продажи  > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 году

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Оформление договора купли-продажи квартиры — как не стать жертвой аферистов?

Правильное оформление документов при сделках с недвижимостью – страховка от проблем. Данный этап важен для покупателей, но и продавцам не будет лишним позаботиться об этом, оградив себя от возможных претензий новых владельцев. Как провести оформление купли продажи квартиры идеально?

Простого заполнения договора недостаточно. Предварительно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить необходимые документы. Оптимальный вариант – возложение задачи на риэлторскую фирму. Если такой возможности нет, можно сделать всё самостоятельно.

Документы для купли-продажи квартиры

Проблемой в такой сделке является то, что список документов не фиксированный. Состав перечня может меняться в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации. Нижеперечисленное – базовые документы, имея на руках которые, в большинстве случаев можно без проблем провести сделку.

Для купли-продажи жилья покупателю понадобятся только паспорт и деньги. Либо документы об одобренной ипотеке, если квартира приобретается через банк. Продавец предоставляет:

• Паспорт.
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих в квартире или формально зарегистрированных там. Если собственников несколько, то необходимы все паспорта или свидетельства о рождении.
• Документ о праве собственности.
• Если есть супруг или супруга, то от этого человека требуется официальное согласие на продажу жилья. Но его предоставляют лишь в том случае, если квартира – совместно нажитое имущество.
• Технический паспорт помещения давностью менее 5 лет.
• При наличии недееспособных или несовершеннолетних собственников – разрешение от органов опеки и попечительства.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги. Давность её получения не должна составлять более месяца.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам – можно взять в ТСЖ.
• Заранее подготовленный и правильно составленный договор купли продажи квартиры в трёх экземплярах.

В отдельных случаях нужна справка из ФНС об отсутствии задолженностей по налогам. Важно учитывать, что для получения вышеуказанных бумаг также могут быть запрошены отдельные справки. Объём затраченного времени увеличивается в разы.

Порядок оформления договора

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Если юристы и риэлторы не задействованы в процессе, ответственность за проверку чистоты сделки ложится на покупателя. Речь идёт о серьёзных суммах, и пускать всё на самотёк нельзя. Проводятся две самостоятельных проверки: собственника и недвижимости. Это делается до подписания договора.

Юридическая чистота сделки в случае с покупкой жилья означает, что:

• названы все собственники, и они официально согласны продать недвижимость;
• не осталось прописанных людей, которых в дальнейшем будет невозможно выписать;
• не стоит ли на квартире арест, не заложена ли она в банке и т.д.

Проверка собственников

Для проверки собственников требуется выписка из ЕГРН. Таковую предоставляют сами продавцы – она будет нужна для сделки. Но оптимально заказать её самостоятельно, чтобы убедиться, что это не подделка и за время, прошедшее с момента получения справки собственником, ничего не изменилось.

Варианты заказанных выписок:

• «Расширенный» – ЕГРН-4 о переходе прав на квартиру. Отслеживает нынешних собственников и всех, кто был ранее. Позволяет узнать, не было ли в истории квартиры подозрительных моментов.
• Упрощённый – выписка основных характеристик и зарегистрированных прав на квартиру.

Выписки получают через МФЦ, сайт Росреестра, в отделениях Росреестра. Также их выдают через официальный сайт госуслуг, где можно сэкономить, если нужно сразу несколько справок. Пакетная выписка стоит примерно столько же, сколько и одна справка.

Проверка собственников подразумевает поиск информации о наличии других владельцев квартиры, о которых, возможно, покупатель не уведомлён. Никаких дополнительных данных на этом этапе получать не нужно. «Не знать» о наличии других владельцев продавец просто не может: если таковые обнаружились, налицо факт мошенничества.

Проверка недвижимости

Что может быть не так с недвижимостью? Нередки попытки продать её, даже если она под арестом или в залоге. Скорее всего, на каком-то этапе покупки эта информация всплывёт, и сделка просто не состоится. Однако лучше подстраховаться, причём сделать это заранее.

Надёжный способ – получить упомянутую выше расширенную выписку из ЕГРН. В ней отражается «история квартиры», возможные аресты, переходы права собственности, и так далее. Но иногда жильё может не быть там зарегистрировано. Чаще всего, причина в том, что никаких сделок с ним не проводилось. Но бывают и исключения.

Сделки, требующие особого внимания:

• Квартира куплена собственником в ипотеку, платежи завершены совсем недавно. Полная сумма может быть не выплачена, а информация об аресте ещё не передана в ЕГРН.
• Жильё было подарено или получено по наследству 1-1,5 года назад и менее. Считается, что на такие нюансы важно обращать внимание лишь тогда, когда прежним владельцем был не родственник нынешнего собственника. Но близкие люди способны на различные манипуляции с документами, у них больше доступа как к бумагам, так и к человеку. Поэтому меры предосторожности нужно соблюдать в любом случае.
• При наличии перепланировок нужны справки из БТИ о том, что эти действия узаконены.
• Наличие людей, выписанных без их согласия (пропавших без вести, находящихся в местах лишения свободы).

Что можно сделать, кроме получения справки из ЕГРН? В первую очередь, переписать основные данные: кто и когда выдал документ о праве собственности, все номера и даты, кем поставлены печати. Затем навести справки об этих организациях. Например, если внесены исправления, заверенные нотариусом, узнать, законно ли он работает и существует ли.

На выписку людей без их согласия требуется постановление суда. Причём его подлинность нужно проверить самостоятельно.

Это действие, на которое многие могут махнуть рукой. Однако если человек объявится и решит восстановить свои права, не всегда возможно его выписать. Если он инвалид или несовершеннолетний, если был незаконно лишён права на приватизацию, суд может проигнорировать то, что у квартиры новый собственник. И владельцы жилья останутся с посторонним прописанным на годы.

Если квартира получена на основании судебного решения, либо по ней были споры, нужно проверить конечный документ в суде, выдавшем его. Узнать, возможна ли его отмена. Также это можно сделать через юриста.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры в 2018 году?

В первую очередь понадобятся все бумаги из списка. В отдельных ситуациях возможны запросы дополнительных справок. Когда всё собрано, можно переходить к оформлению.

Основные условия договора

Первое правило любого договора – написанное должно быть абсолютно понятным и недвусмысленным. Если у покупателя возникают вопросы «как понять этот пункт…?», и продавец разъясняет ему, что всё нормально – всё отнюдь не нормально. Написанное либо прозрачно и понятно, либо условия нужно переписать.

Оптимально с договором сходить к юристу ещё до его подписания. Небольшая сумма и затраты времени окупятся с лихвой будущим спокойствием и отсутствием посягателей на новое жильё.

Договор должен содержать следующие базовые условия:

• Паспортные данные обеих сторон. Если одна из сторон – юрлицо, то нужна также юридическая информация об организации.
• Основания для разрешения продажи, если продаёт не собственник (доверенность).
• Предмет договора, то есть всю информацию о продаваемой жилплощади.
• Стоимость.
• Список лиц, за которыми сохраняется право проживания, если таковые имеются.
• Дата и место подписания договора.
• Полная информация о правоустанавливающих документах.
• Порядок внесения оплаты за купленное жильё.

Также могут быть дополнительные условия. Согласовывать договор нужно заранее, читать – до дня подписания.

Кем регистрируется договор?

Данные о том, что у жилья – новый владелец, регистрируются в ЕГРН. Согласно ст. 551, п.1 ГК РФ, этот процесс обязателен. Однако ранее нужно провести саму сделку с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Оптимальная схема такова:

1. Резервирование депозитарных ячеек в банке. Указание условий, которые необходимы для получения денег и документов из них.
2. Проведение сделки в переговорной комнате выбранного банка.
3. Посещение Росреестра – в тот же день. Там регистрируется сделка.
4. Фактически эти действия являются подачей заявки на получение документа о праве собственности, который будет выдан позднее.
5. Далее продавец получает деньги из ячейки, а покупателю остаются нужные бумаги.

Сколько стоит оформление?

Основные расходы – это госпошлина 2000 рублей. Также могут быть дополнительные траты: оплата за услуги нотариуса, юриста, риэлтора. Но они не являются обязательными.

Покупка жилья – сложный процесс. По возможности лучше привлекать юристов или проверенных риэлторов с хорошей репутацией. Если это исключено по каким-либо причинам, нужно проверять все документы самостоятельно.

Не стоит соглашаться указывать в договоре цену выше реальной – существует возможность оспорить договор, и тогда придётся возвращать больше, чем было получено. Деньги важно передавать только с формальным заверением.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry