Как быстро продать новостройку

Как быстро продать новостройку

По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора Urban Realty, одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости.

За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло.

При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи. Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила. Как продать квартиру по переуступке прав? Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Договору долевого участия (ДДУ).

Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

Обучение мастерству быстро продать свою квартиру

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

• владелец хорошо подготовлен к продаже;
• объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
• покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
• мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе.

Как быстро продать квартиру: советы риэлтора

• главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое.
Это нужно для правильного торга. Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

При этом не стоит указывать стоимость ниже 30% от предложенной застройщиком, иначе она вызовет подозрения у клиента. Продать по выгодной цене можно в тот момент, когда строительство находится либо на середине, либо близится к завершению. 3 Сделайте правильную рекламу.

Личный опыт: «как мы продавали свою квартиру в новостройке»

Внимание

Например, сегодня в городах массовой застройки ближнего Подмосковья в новых жилых комплексах уже введенных в эксплуатацию, одновременно может выставляться в экспозицию несколько десятков квартир, как от собственников, так и от застройщика.

Найти покупателя в условиях такой острой конкуренции довольно сложно. «Например, у нас в экспозиции несколько месяцев выставлялась хорошая трехкомнатная квартира без отделки в новом ЖК в Мытищах.

Одновременно там продавалось около 40 квартир от других собственников.

Такой массовый «вброс» на рынок недвижимости объектов ЖК был связан с тем, что многие квартиры приобретались еще на стадии строительства в целях инвестиций. Мы предложили нашему клиенту вариант продажи на условиях лучшего предложения. В течение двух недель покупатель на квартиру был найден.

Как продавать квартиру в новостройке?

При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы. Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе.

Источник: http://lcbg.ru/kak-bystro-prodat-novostrojku/

Как срочно продать свою квартиру: 6 главных правил

Продажа квартиры — дело не простое и не терпящее спешки. Но иногда нужно продать свою жилплощадь как можно быстрее, например, когда деньги нужны для покупки другой недвижимости. 

В этом случае стоит прибегнуть к ряду хитростей, помогающих побыстрее организовать сделку. Итак, как же все-таки срочно продать квартиру?

Подготовка документов для продажи квартиры

Полностью готовые документы — залог быстрой продажи квартиры. В случае, если найдется покупатель, которому также срочно нужно приобрести недвижимость, наличие всех необходимых бумаг позволит начать сделку купли-продажи хоть в тот же день.

• Кадастровый паспорт. Этот документ заказывается в БТИ. Он содержит сведения об инвентарной стоимости квартиры, ее «комплектации» и сведения о доме в целом. Срок годности — 5 лет.
• Технический паспорт. В нем описаны технические характеристики квартиры, дан план с указанием всех размеров. Срок эксплуатации техпаспорта — 5 лет. Проследите наличие в нем экспликации с поэтажной разметкой: если покупатель оформляет кредит на покупку, этот план обязательно понадобится.
• Справка из Росреестра об отсутствии обременений и арестов на квартире. Справка годна в течение 1 месяца.
• Справка из ЖЭУ о составе семьи. Она нужна, чтобы покупатель убедился, что на жилплощади не прописаны лишние люди. В идеале, если в квартире зарегистрированы только собственники.
• Разрешение на перепланировку. Если квартира перестраивалась, то перепланировка должна быть узаконена. Без этого документа возникнут проблемы с БТИ при оформлении права собственности.
• Согласие супруги или супруга на проведение сделки. Оформляется у нотариуса, срока окончания действия не имеет.
• Разрешение органа опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние либо недееспособные граждане.
• Свидетельство о праве на квартиру. Следует проследить, чтобы в свидетельстве не было указано никаких обременений. Если таковые уже сняты (например, выплачена ипотека), то нужно обновить документ.
• Документ, дающий право на владение квартирой. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование и т.д. Словом, это тот документ, по которому собственник оформлял себе свидетельство.
• Паспорта продавца и всех собственников.
• Согласие сособственников, если продается комната в квартире с общей долевой собственностью.
• Оценка квартиры для определения ее рыночной стоимости. Это делает независимый эксперт.

В ходе оформления договора могут понадобится и другие документы, но этот базовый пакет иметь необходимо еще до момента старта продаж.

Даже самой красивой квартире требуется определенная подготовка, чтобы она могла быстро очаровать покупателя. Для этого понадобится:

• произвести небольшой косметический ремонт, где это необходимо: подклеить обои, побелить потолок, залить ванную, отмыть кухонный гарнитур, приделать плинтуса и т.д.;
• спрятать или ликвидировать изъяны квартиры, например, порванный линолеум или дыру в обоях;
• покрасить деревянные окна или вовсе заменить их на пластиковые стеклопакеты;
• обновить часть сантехники;
• спрятать электрические провода, проведя, к примеру, кабель-каналы;
• позаботиться о внешнем виде прихожей: спрятать большую часть одежды и обуви, подремонтировать при необходимости дверь, убрать громоздкие вещи с пути и т.д.;
• навести во всех комнатах порядок, вывести все лишнее, но при этом оставить немного мебели и вещей — добиться эффекта, чтобы квартира выглядела убранной, но не пустой.

Кроме того, следует вывести на первый план достоинства квартиры: например, шкаф-купе, навороченный кухонный гарнитур, недавно сделанный евроремонт, и при разговоре с потенциальным покупателем обязательно обратить на это внимание.

Как срочно продать квартиру?

Куда дать рекламу?

Чем больше людей услышат о том, что продается квартира, тем больше желающих будет ее посмотреть.

Основные рекламные источники

• городские газеты — частные объявления это самый популярный способ, при этом довольно эффективный: масса людей продает и покупает недвижимость, пользуясь СМИ;
• сайт Авито — это крупнейшая рекламная онлайн-площадка, давать на ней объявление обязательно; на сайте можно подробно описать квартиру, приложить качественные фото;
• городские онлайн доски объявлений — таких много в любом мало-мальски большом городе, пренебрегать ими не стоит;
• социальные сети — можно начать с банального: поместить у самого себя в новостях сообщение о продаже квартиры, также нелишним будет подыскать местные доски объявлений, новостные сайты и группы типа «Продам / куплю недвижимость в Москве»;
• расклейка объявлений — трудоемкий, не всегда эффективный способ, потому что рассчитан на «холодную» аудиторию, однако в некоторых случаях может «выстрелить» и пренебрегать им не стоит.

Обращаться на телевидение или радио смысла нет никакого. При продаже квартир эти каналы рекламы малоэффективны.

Как выбрать риэлтора?

Еще один способ ускорить продажи — обратиться в профессиональное риэлторское агентство.

Преимущества и недостатки риэлторской помощи

Риэлторы полностью проводят рекламную компанию и привлекают покупателей. Продавцу остается только обеспечить клиентам доступ в помещение для осмотра.

Помощь в подготовке документов и оформлении договора купли-продажи. Риэлторы хорошо решают типовые ситуации, однако при проведении нестандартной сделки лучше обратиться к профессиональным юристам.

Вместе с тем обращение к риэлтору имеет свои минусы:

• Высокие комиссионные — придется заплатить не менее 50 тысяч рублей за продажу одной квартиры. Некоторые работают за процент от сделки.
• Ограниченность в дальнейшем проведении рекламной кампании. Некоторые агенства требуют, чтобы продавец перестал самостоятельно искать покупателей и работал только через них.
• Необходимость постоянно контролировать сделку, чтобы не допустить обмана.

Таким образом, прибегать или нет к услугам риэлтора — дело каждого продавца.

На что необходимо обратить внимание при выборе риэлтора?

В целом, при выборе хорошего посредника надо обращать внимание:

• на наличие разрешения ведения бизнеса по оказанию консультационных услуг населению;
• на наличие офиса и его оформление;
• на речь и поведение риэлтора — иногда проскользнувшие словечки или действия выдают непрофессионала;
• на отзывы других клиентов.

Стоит особое внимание уделить составлению договора с риэлтором. Нужно указать его вознаграждение, срок исполнения обязательств, условия расторжения сделки и т.д.

Следует также решить, из чьего кармана оплачивается оформление дополнительных справок и документов. Обычно это ложится на плечи клиента, но которые риэлторы приобретают нужные бумаги за свой счет.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Как быстрее продать квартиру: полезные советы

Правильное поведение при разговоре с потенциальным покупателем — залог быстрой и успешной продажи квартиры. Несколько советов профессиональных риэлторов, позволяющих побыстрее добиться от клиента желаемого:

• Покажите, что вы согласны на торг. В объявлении укажите завышенную цену и будьте готовы сбросить кругленькую сумму при согласовании цены. Однако заложите обязательное условие предоставления скидки: решение нужно принять в течение 2 дней, потом скидка «сгорает».
• Предложите что-то в качестве бонуса. Например, это может быть какая-то мебель, не нужна продавцу. Хорошим тоном считается оставлять в квартире кухонный гарнитур и сантехнику. Можно обратить внимание на их отличное состояние. Некоторые ухитряются продавать квартиры с предоплаченной на несколько месяцев квартплатой — так покупатели смогут немало сэкономить на оплате «коммуналки».
• Обратите внимание на ремонт. Даже если он был сделан давно, то все равно следует то, что было отремонтировано и еще долго не будет нуждаться в обновлении.
• Намекните, что у вас уже есть покупатель. Но не перестарайтесь! Если клиент ищет предлог, чтобы отказаться от приобретения не понравившейся ему квартиры, то он им непременно воспользуется по типу: «Раз у вас есть покупатель, продавайте ему, мне ваши условия не подходят».
• Покажите, что вы готовы сотрудничать, войдите в положение покупателя. Например, он не знает, где можно оформить выгодную ипотеку — помогите ему найти нужную информацию. Чем быстрее он получит необходимые денежные средства, тем быстрее купить вашу старую квартиру.
• Ставьте конкретные сроки. Не следует, чтобы клиент уходил со словами: «Я подумаю», нужно обговорить конечную дату, когда покупатель либо согласится на сделку, либо откажется.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Для быстрой продажи квартиры и подстраховки от возможного отказа необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. В соответствии с ним надо будет принять задаток на квартиру.

Наличие задатка гарантирует заключение полноценного договора, так как при срыве сделки покупателем он потеряет задаток, при срыве сделки продавцом он должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

Среди прочих условий в договор необходимо включить пункт, ставящий конечную дату исполнения обязательств. Если нужно продать квартиру срочно, то срок ставить нужно сжатый.

Обычно 1 месяца хватает, чтобы пройти путь от предварительного договора к полноценному. В случае, если покупатель сорвет сделку, то у продавца будет время, чтобы подыскать новых клиентов.

Как быстро продать квартиру — советы профессионального риэлтора:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/kak-srochno-prodat-svoyu-kvartiru-6-glavny-h-pravil.html

Открываем секреты: как продать квартиру максимально быстро

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

• выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
• признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
• при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
• владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
• обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
• перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

• владелец хорошо подготовлен к продаже;
• объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
• покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
• мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

• подготовка к продаже;
• реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
• презентация и показ своего объекта;
• переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

• договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
• технический паспорт;
• свидетельство о подтверждении права собственности;
• документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
• разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
• справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
• выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
• отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
• паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

• знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
• знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
• уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
• уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
• понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе. 
• главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная.

Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/kak-prodat-kvartiru-bystro-obuchenie-masterstvu.html

Как продавать квартиры от застройщика риэлтору

Как продавать новостройки риэлтору, советы из реального опыта по риэлторской услуге на первичном рынке недвижимости, нюансы успешной работы с покупателем, взаимодействие агентства и отдела продаж застройщика.

О том, как работают риэлторы с застройщиками мы разбирали в прошлой статье.

Напомню кратко, как наладить сотрудничество:

• обратиться, как представитель агентства (желательно крупного);
• показать свою компетенцию;
• показать, что у вас есть база потенциальных покупателей, заинтересованных в реализуемой застройщиком недвижимости.

Статистика за 2015-2018 года говорит о том, что даже на оживленных рынках недвижимости Юга России наблюдается спад покупательской способности. В связи с этим застройщики будут нуждаться в риэлторах, чтобы реализовать свои объекты, а значит, у вас есть шанс заработать.

Как продавать новостройки риэлтору

Из опыта скажу, что есть несколько инструментов привлечения покупателей новостроек:

• предоставление рассрочки платежа до окончания строительства;
• предоставление полной информации на сайте о реализуемых квартирах (застройщика или агентства недвижимости);
• обзоры и экспертные заключения по каждому объекту (жилому комплексу), т.е. юридическая проверка, инженерная и т.д., ;
• выяснение потребностей у клиента перед покупкой новостройки по подбор подходящего под них объекта;
• и если застройщик продает только свой объект, то вы, как риэлтор владеете информацией по всем объектам в городе и можете покупателю дать заключение по каждому, помогая выбрать именно то, что ему подходит. Застройщик заниматься этим не будет априори.

Застройщик в среднем платит комиссию 3%, но может предложить и 6%, если не уверен, что объект достаточно хорош и только вам решать работать с таким застройщиком или нет.

Риэлтор несет как минимум моральную ответственность за то, что покупатель купит неликвидное жилье или имеющее скрытые недостатки, которые проявят себя только после ввода дома в эксплуатацию.

Важно с застройщиком оговорить сразу, что в случае, если покупатель получил от вас консультацию по объекту и вы это оформили документами, а затем клиент обратился напрямую к застройщику, то вам полагается часть комиссии, которая предусмотрена в случае, если вы привели клиента.

Покупатель приобретая квартиру в новостройке покупает свое будущее на несколько десятков лет, а может и на всю жизнь, поэтому для него это важный шаг, плюс цена решения довольно высока и риэлтору надо уметь помочь его сделать.

Аргументы для продажи жилья в новостройке:

1. Скидки и рассрочки (действуют на клиентов, которые подвержены импульсным решениям);
2. Предоставление ряда вариантов (медленно принимают решение, перебирая предоставленные вами объекты);
3. Предоставление консультации и заключения по интересующим объектам (рациональный клиент принимает решение на основе ваших данных);
4. Акцентируете внимание на выгоде (эмоциональный клиент хорошо реагирует на аргументируемую выгоду).

Потребности клиента при покупке новостройки

Безопасность (опытный застройщик, современные и качественные материалы и т.д.). Клиент спрашивает:— А достроится ли ЖК?— А не обанкротится ли застройщик?— А нормальные ли здесь квартиры?

— А будет ли то, что девелопер обещает (магазин, д/сад и т.д), потому что еще не видно ничего?

Чтобы успешно продавать новостройки такому типу клиентов, необходимо опираться на гарантии. Например:

• Риэлторская услуга это гарантия лучшего выбора, т.к. посредник делает выборку по всему рынку, в отличие от застройщика, который реализует только свои объекты;
• Сделка «под ключ» это гарантия получения документов о собственности;Гарантия, что вы узнаете и устроите все способы оплаты, которые подойдут клиенту;
• Гарантия независимой оценки строящихся объектов в городе или районе (расскажу о всех плюсах и минусах предложений, как независимый эксперт), т.к. я не менеджер отдела продаж застройщика;

Внимание: не надо путать гарантии застройщика с вашими, т.к. ваши услуги, это ваше время и способ удержать клиента, получив полную комиссию.

Комфорт. Что говорим клиенту:

• будете в нужном месте, в нужное время, с хорошими условиями, «под ключ»;

Для клиента:

1. Создать условия комфорта в офисе, подавать кофе при каждой встрече;
2. Помощь в получении ипотечного кредита;
3. Сбор и оформление документов;

Статус. Что говорить клиенту:

• квартира в этом ЖК для людей современных, модных и думающих о будущем, как вы;

Новизна. Что говорить клиенту:

• аура в новостройке никем не испорчена, она чистая, в отличие от вторички;
• Никто не умирал в этой квартире, не разводился и не болел;
• Здесь вы сами будете писать историю своей семьи и жизни;

Экономия. Что говорить клиенту:

• Вы в разу экономите, покупая на стадии строительства;
• Вы можете инвестировать довольно небольшие средства по сравнению со вторичкой, которые затем окупятся при перепродаже или сдаче в аренду;

Как успешно продавать новостройки риэлтору

Первый шаг — выбор застройщика, изучаете документы как девелопера, так и его жилых комплексов. Затем из наиболее юридически «чистых» выбираете сначала самые мелкие, а в крупные идите потом.

Почему так, потому что вероятность попасть к ним мала на начальном этапе, а вот когда вы покажете результат работы с небольшими девелоперами, крупные обратятся к вам сами.

Не секрет, что застройщик будет предлагать вам к реализации объекты, которые не может продать сам. Например, они не подошли его покупателям по:

• местоположению;
• условиям оплаты;
• не подошли по цене.

И вам надо уметь работать с такими объектами, находить на них покупателя. Как это делать, тема отдельной статьи, но здесь подскажу, что искать надо среди приезжающих в ваш регион, это один из хороших источников клиентов, которые нуждаются в ваших консультациях и процент покупки объектов, о которых я написал среди этой категории будет выше.

Чтобы научиться успешно продавать новостройки риэлтору надо заниматься только ими, не продавать квартиры на вторичке, земельные участки и дома в свободное время, а только заниматься сделками на первичке!

Я говорю об узкой специализации, без которой успех не гарантирован!

У вас даже типы клиентов будут разные, по сравнению со вторичкой, а именно:клиент-контрагент (риэлтор с другого агентства);

клиент-покупатель.

И это определяет подходы к работе с возражениями, переговорами, торгом и маркетингу.

Успех риэлтора в продаже новостройки лежит в умении показать выгоды жилого комплекса на каждом этапе строительства. Например, на этапе котлована продаем репутацию и отзывы о ранее построенных жилых комплексах данного застройщика.

Риэлторы, как из агентств, так и частные делают до 70% продаж на рынке недвижимости Краснодарского края, поэтому чем быстрее вы научитесь продавать новостройки от застройщика, тем быстрее вклинитесь в этот финансовый поток.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-rieltoru-prodat-novostroyki.html

Как продать квартиру пошаговая инструкция

Последнее обновление: 16-02-2019

Данная пошаговая инструкция поможет разобраться как продать квартиру быстро в 2019 году, обязательно ли прибегать к помощи риэлторов или можно ли все сделать самостоятельно. Также рассмотрим основные моменты касающиеся безопасности.

Для вашего удобства ниже представлено содержание. Вопросы, пожелания и уточнения пишите в х, постараюсь ответить и дополнить данную статью.

По какой цене продавать квартиру?

Первый шаг – это определиться по какой цене выставить на продажу квартиру.

Цена – это один из ключевых факторов который влияет на скорость продажи квартиры. Чем ниже поставите, тем быстрее продадите.

Важно понимать, чем дольше квартира продается, тем больше вы теряете денег в виде коммунальных платежей, налогов, упущенная прибыль в виде дохода от того же вклада, из-за переплаты по процентам за кредит (если есть).

Пример из личного опыта – квартиру продавал 10 месяцев и потерял много денег:

1. Коммунальные платежи – в среднем 3 500 рублей/месяц = 35 000 рублей потерял.
2. Налог на недвижимость – 4 000 рублей.
3. Упущенная прибыль (грубый расчет) – 2 млн. руб. под 6% годовых = 100 000 рублей.
4. Переплата по процентам (если у вас кредит или ипотека) – в моем случае порядка 250 000 рублей.

Итог: потери составили от 140 000 до 290 000 рублей – это не считая сколько времени и сил было потрачено на общение с людьми которые приходили смотреть квартиру.

Также будет полезно прочитать. Что выгоднее, сначала продать старую квартиру и взять ипотеку или наоборот?

Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы 6 месяцев.

Способы как оценить стоимость квартиры перед продажей

• Заказать оценку – услуга стоит несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье.
• Посмотреть самостоятельно по чем продают в вашем районе и доме квартиры, поставить столько же.

  Важно! Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д.

• Наберите в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений.

Если в вашем районе квартиры стоят в среднем 2 млн.

рублей, то продать дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется, имеет какое-то преимущество. Как правило это ее состояние, ремонт и уже потом сторона расположения, этаж.

Пример – плюсы и минусы моей квартиры.

• 1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми
• юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями
• летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах
• удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой
• новый кирпичный дом
• НО, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной

При всех своих достоинствах, отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей + несколько месяцев работы.

В итоге, при средней цене в 1 900 000 рублей, проще было скинуть 100-200 тысяч, чем тратить почти год и терять деньги на других расходах.

По данной ссылке стоимость каждого этапа ремонта квартиры https://moi-ipodom.ru/skolko-stoit-sdelat-remont-v-kvartire-s-chernovoj-otdelkoj.html

Важное уточнение – все эти расчеты нужны именно вам, чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит.

Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление.

Как подготовить квартиру чтобы продать быстро и дорого?

Следующим шагом будет подготовка квартиры к продаже. Не важно, живете вы в ней, сдаете или стоит пустая.

3 простых совета. Что делать в первую очередь!

Совет №1 – Вещи нужно убрать по максимуму

Лучше достать их после просмотра, чем они будут отвлекать внимание и создадут ощущение захламленности квартиры у потенциальных покупателей. Самый показательный пример – это заставленный балкон, лоджия. Как правило данное пространство превращается в склад.

На фото ниже наглядный пример захламленной лоджии.

Конечно все понимают что после продажи квартиры все это будет убрано, но первое впечатление будет подпорчено.

Совет №2 – Все видимые недочеты исправить

Вымыть окна и сантехнику. Если есть плесень в ванной, то удалить. Обои подклеить. Замки должны открываться с первого раза без заеданий.

Казалось бы мелочи, но эти мелочи способны очень сильно повлиять на решения о покупке.

И вы даже не узнаете, когда не вымытое окно создало впечатление, что в квартире темно. Поэтому покупатель решил посмотреть другие варианты.

Вот так выглядела квартира после того как мы съехали и начали в ней делать ремонт. Понятно что показывать в таком состоянии не стоит.

После того как были удалены все обои, кухня немного преобразилась, но все равно было много вопросов. После нескольких месяцев показов решили все же обои поклеить.

Думаю если бы поклеили обои сразу, то продали квартиру быстрее. Также нужно было оставить старый кухонный гарнитур, чтобы не было совсем пусто.

Совет №3 – Приберитесь на лестничной площадке

Первое что бросается в глаза – это состояние подъезда. Одно дело когда заходите в светлый и чистый подъезд и совсем другое когда стены исписаны и горит одна тусклая лампочка. Замена лампы обойдется в 50-200 рублей, но может принести вам в 1000 раз больше при удачной продаже.

Пример из личного опыта.

Смотрели с супругой квартиру, ремонт был хороший, дорогой. Но пока поднимались по лестнице, то увидели исписанные стены, кучи мусора, сигнализацию на дверях.

Думаю понятно какой вывод мы сделали. Пошли смотреть квартиры дальше, в другом доме и районе.

Исписанные стены также можно закрасить за свой счет, договориться с управляющей компанией или ТСЖ. Банка краски обойдется в пару сотен рублей. Выше уже описал почему это выгоднее чем показывать все как есть.

В статье по ссылке описал еще 8 правил которые желательно соблюдать чтобы продать квартиру быстрее https://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-chast-2.html

На что обращают внимание при просмотре квартиры

Ниже перечислены основные моменты на которые смотрят, чем интересуются. На это же нужно обратить внимание и продавцам.

1. Ванная комната – данное помещение требует больше всего времени и денег на ремонт. Если нет кафеля или его нужно менять, то это огромный минус. Тоже самое касается и сантехники, как минимум все нужно отмыть до блеска.
2. Кухня – если оставляете гарнитур и бытовую технику, то это плюс так как занимает по расходам второе место при обустройстве жилья.
3. Потолки, обои, полы – на это смотрят, но не так пристально + можно всегда замаскировать недостатки. Да, да – именно замаскировать, в дальнейшем все равно переделают под себя.
4. Планировка, расположение и инфраструктура – вытянутые, неудобные комнаты; маленькая кухня; совмещенные комната и кухня; узкий коридор; окна выходят на север и в квартире темно; расположение рядом с шумной дорогой и т.п. Все это также влияет на принятие решения.Вариантов как это исправить не особо много: сделать перепланировку, разместить мебель так чтобы компенсировать недостатки, не показывать квартиру днем.
5. Готовность квартиры к продаже – документы, оплаченная коммуналка, выписанные жильцы. Все это будет отдельным плюсом, покажет вас как ответственного продавца и вызовет больше доверия, для многих имеет важное значение.

Для кого-то решающим является хороший ремонт и не важно расположение дома. Для кого-то главное – это планировка квартиры, а ремонт все равно будут делать под себя. Хотя таких покупателей существенно меньше.

Примеры:

• Так как квартира на втором этаже, то ходили в основном пожилые люди. Но как только видели что в ванной нужен ремонт, то либо начинали сильно скидывать цену, либо просто уходили подумать.
• Очень много вопросов по документам задавали покупатели которые в итоге и приобрели квартиру. Как выяснилось, один раз они уже обожглись при покупке.
• Кухонные гарнитур продал сразу, но как выяснилось в дальнейшем, было бы лучше оставить. Во-первых: пустая кухня смотрится намного меньше; во-вторых: многие на первое время были бы не против купить уже обустроенную квартиру.

Все выше описанные факторы влияют на цену. Либо она будет соответствовать квартире, либо будите долго искать покупателя.

Как лучше продавать квартиру, самостоятельно или с помощью риэлтора?

Следующий шаг – это определиться как вы будите продавать.

2 варианта:

1. делать все самостоятельно
2. заплатить деньги риэлтору, агентству недвижимости

Если решили продавать сами, то важно понимать что придется тратить время на показы, ездить по вечерам, как правило в час пик. Если все еще живете в квартире, то это намного упрощает процесс, но обязательно нужно привести все в порядок.

Если решили воспользоваться услугами риэлтора, то выбирать нужно очень внимательно кому отдаете ключи так как способов манипулировать достаточно много (об этом расскажу дальше). От этого человека будет зависеть продадите квартиру быстро и без проблем в дальнейшем, или потратите время и деньги впустую.

Пример №1 – зачем нужны риэлторы и сколько можно сэкономить без них

Квартиру продавал пустую, в ней уже никто не жил. Показывал сам, так как был интересен новый опыт.

• Затрачиваемое время: дорога туда-обратно 1.5 часа (если без пробок) + показ в среднем 10 минут.
• Количество поездок за 6 месяцев: минимум 20 (скорее всего больше).
• Суммарно потрачено времени: минимум 33 часа.
• Расходы в пересчете на деньги при ставке за час 300 рублей составят около 10 000 рублей.

Риэлторы предлагали за свои услуги от 30 000 до 50 000 рублей, но это включая рекламу и сопровождение сделки, хотя по срокам продажи никаких гарантий не дают. Рекламу размещают на общедоступных сайтах.

Пример №2 – договор заключили, а толку никакого

Одни из риэлторов предложили нам заключить договор. Суть в следующем – они организуют ярмарку квартир и показывают покупателям наш вариант (вместе с другими вариантами). Если кто-то решит купить квартиру, то мы платим фиксированную сумму, а если покупатель до определенного числа не найден, то ничего не платим.

Вроде бы условия неплохие, по крайней мере на фоне предложений от других риэлтеров. Мы согласились, показали квартиру. И решили подписать договор на 2 месяца.

Вот тут самое интересное:

1. По телефону называли одну сумму за услуги, а в договоре она была выше на 5 тысяч рублей.
2. Сумма за услуги бралась в зависимости от стоимости квартиры. Работа делается одинаковая. Мне, как покупателя, понятно, когда цена зависит от сложности сделки, но никак не от стоимости квартиры.
3. Риэлтор сделала фото квартиры, но на всякий случай договорились что вечером скину ей еще другие + фото документов. Так как день был насыщенный, то вечером и на следующий день фото переслать не смог. Стало интересно, а позвонит ли риэлтор узнать как дела. Собственно, за те два месяца на которые был заключен договор, ни одного звонка не было. Скорее всего наш вариант был не самый простой для продажи ввиду необходимости ремонта, поэтому тратить на нас силы просто не стали.

Источник: https://moi-ipodom.ru/watch-live-instrukciya-kak-prodat-kvartiru.html