Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Поэтому даже опытный агент, который занимается своим делом 5-10 лет, обычно имеет за плечами не более 50 сделок, многие из которых являются однотипными и мало что прибавляют к его знаниям. Впрочем, и такие люди — скорее исключение из общей массы.

В большинстве своём агенты — женщины предпенсионного возраста (средний возраст агента – за 50), пришедшие в недвижимость из какой-либо другой сферы и не имеющие даже начальных юридических знаний, полученных самообразованием (о дипломе уже и не говорим).

Не будучи специалистами в юридической области, они принимают решения, руководствуясь не нормами права, а принципами «Все так делают» и «Это стандартная схема». (Именно эти слова Вы, скорее всего, услышите в агентстве, если зададите какой-нибудь «неудобный» вопрос).

Как правило, главное, если не единственное достоинство агентов – умение убедить клиента в своей незаменимости.

Важно

Правом заверения подписи обладают начальники почты, капитан морского судна, начальник колонии (для заключенных). В моей практике был случаи, когда племянник скрывал факт смерти дяди, чтобы успеть получить деньги от продажи дядиной квартиры. Если бы не бдительность агентов, настаивающих на проверке доверенности, то так бы оно и случилось.

А племянник не являлся наследником. Пострадал бы наш покупатель, потеряв и квартиру и деньги. Это нередкий случай мошенничества. 4.Проверка ситуации и условий при продаже ОН. Подробную ситуацию можно выяснить из личной беседы с продавцами, соседями и в ЖЭКе.
Бдительные бабульки-соседки имеются в каждом доме. Например , из беседы с соседями удалось выяснить, что раньше в этой квартире жила женщина с ребенком-инвалидом, а куда пропала никто не знает.

При покупке квартиры через агентство кто отвечает за чистоту сделки

Проверка личностей, участвующих в сделке Об этом подробно можно прочитать в статье Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 2. — наличие несовершеннолетних (собственники или просто зарегистрированные в ОН), какого они возраста, есть уже 14 лет или нет.

В 14 лет у всех должен быть на руках паспорт, свидетельства о рождении для сделки недостаточно.

-наличие людей пенсионного возраста (их нельзя просто выписать в никуда, необходима перерегистрация по новому месту жительства)- имеются ли недееспособные- имеются ли инвалиды- слепо-глухо-немые ( необходимо приглашать сурдопереводчиков из общества глухонемых)- наличие военнослужащих срочной службы -наличие сидящих в тюрьме — имеются ли лица, с бронированной пропиской — алкоголики и наркоманы Важно! Справки из психдиспансера действительны от силы 2-3 дня.
Встать на учет можно в любой момент и объявить сделку недействительной задним числом.

Какие гарантии можно требовать от риелтора

Однако при худшей ситуации (допустим, обеспечение было утрачено, и выплата страхового возмещения невозможна) требования банка к заемщику не исчезают, поэтому заемщик должен позаботиться о том, чтобы не остаться «голым» должником.

В этой ситуации заключение договора титульного страхования в надежной страховой компании может явиться тем инструментом, который позволит заемщику митигировать риски (т.е.

Юлия Афонькина, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект»: – Безусловно, при проведении ипотечных сделок осуществляется проверка квартиры на юридическую чистоту.
Насколько тщателен процесс – это уже другой вопрос, ответить на него смогут лишь юристы банка и страховой компании.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Обратим внимание на то, что обязанности агентства, которое оказывает эти услуги, прописаны крайне расплывчато и неконкретно: «проведение результативной работы» (п.2.1), «проведение результативного поиска» (п.2.

2), «содействие в подготовке документов» (п.2.3). Какие-либо чёткие критерии «результативности» в договоре отсутствуют.

Соответственно, даже если бы в разделе «Ответственность сторон» были бы прописаны санкции, применяемые к агентству (а их там нет), агентство всё равно ни за что бы не отвечало.

Даже если клиент останется без денег и без квартиры – агентство умоет руки. Не нашли мы ничего похожего на гарантии безопасности и в договорах, предлагаемых другими агентствами. (Если кто-либо из читателей этой статьи сможет предоставить нам договор, в котором агентство реально отвечает за чистоту сделки, мы будем очень благодарны).

Квартирный ряд

Или, наоборот, с сотрудниками банка и страховой компании проблем не возникнет, а потребуется жесткий контроль над продавцом и/или его риэлтором, затягивающим сроки предоставления документов.

Профессиональный риэлтор, имеющий опыт проведения ипотечных сделок, способен предусмотреть любую из этих ситуаций и найти выход из нее. Даже если предположить, что покупка квартиры по ипотеке безопасна, провести сделку без участия риэлтора будет довольно проблематично.

Конечно, когда заемщик обладает изрядным запасом свободного времени, денег и стальными нервами, мероприятие может увенчаться успехом. Но, опять же, насколько тщательна проверка на юридическую чистоту, осуществляемая банком и страховой компанией, можно только гадать.

Как правило, одобрение квартиры может быть получено через два-три дня после предоставления полного пакета документов.

Новости нашей компании

Внимание

Дробь может также обозначать угловой дом по разным улицам. В проверку ОН входит проверка площадей объекта в разных документах, если имеются разночтения, то необходимо провести инвентаризацию дома и заказать новый техпаспорт на строение в БТИ. Особенно хочу обратить ваше внимание на тщательность проверки земельных участков.

Я уже не говорю о возможности судебных споров с соседями, которые могут длиться очень долго. 2.

Но, господа риэлторы, прошу обратить ваше внимание на то, что доверенность можно отменить в любой момент, у любого нотариуса ( даже в другом городе) и не обязательно об этом уведомлять того нотариуса, который выдавал доверенность. Вот такая вот засада может произойти.

После смерти Доверителя, в тот же момент Доверенность становится недействительной! Без паники, есть способы как лучше поступить в таком случае. Идеальный вариант все-таки вызвать продавца на сделку лично, но если это категорически невозможно, то: — необходимо подтвердить действие доверенности на день сделки 1. Получить новую доверенность 2.

Получить телеграмму с заверенной подписью примерно такого содержания: «Полномочия такого-то лица подтверждаю по продаже моей квартиры по адресу…..

Более того, в Профессиональных стандартах Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга красной нитью проходит идея, что агентство и не должно ни за что отвечать (орфография источника сохранена): 2.2.

Риэлторская фирма не несет (если это не оговорено особо) ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество и пр.) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников госучреждений, нотариусов и т. д.). 2.4.

Риэлторская фирма, не имеющая лицензии на страховую деятельность, не в праве заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение. 2.7.
Кроме того, всегда ли покупатель квартиры готов самостоятельно собирать документы, составлять договоры и т.п.

? По-моему, каждый должен заниматься своим делом и по возможности профессионально.

Но это возможно лишь в том случае, когда он решит искать нужный вариант самостоятельно. И будет готов к тому, что квартира может быть не одобрена банком. В этом случае нужно будет подбирать другой подходящий вариант.

Профессиональный риэлтор способен правильно установить срок, на который авансируется квартира, чтобы хватило времени на сбор документов и проверку на юридическую чистоту.

Он акцентирует внимание на моменте возврата аванса в случае неодобрения квартиры банком и/или страховой компанией.

Грамотный специалист с первого взгляда на правоустанавливающие и другие документы сделает вывод о том, какие дополнительные справки потребуют банк и страховая компания и, соответственно, оговорит сроки их предоставления продавцом.

В том случае, когда понравившаяся заемщику квартира «альтернативная», необходима профессиональная оценка реальности ее приобретения, чтобы исключить напрасные траты на оплату услуг оценочной компании. Требуется также контроль над предоставлением документов по всей цепочке.

Источник: http://dtpstory.ru/garantiruyut-li-rieltary-chistotu-sdelki-pri-pokupki-kvartiry/

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.

Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973

Покупка квартиры через риэлторсекю форму отвечает риэлтор за чистоту сделки

Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

• Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
• Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
• Вознаграждение за услуги.
• Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
• Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
• Пункт о расторжении договора.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Или что в ходе оформления документов предыдущие жильцы давали взятки ответственным лицам, чтобы те закрыли глаза на наличие несовершеннолетних наследников.

Поэтому, если такие обстоятельства выяснятся уже после подписания документов и передачи денег за недвижимость, у покупателя будет шанс потерять квартиру, когда суд признает сделку недействительной.

Поэтому даже после сотрудничества с агентством недвижимости или юридическим консультантом у покупателя квартиры остаются некоторые риски.

Проверка квартиры при покупке!

К примеру, если это покупатель, то ему стоит указать в договоре не только район и количество комнат в нужной ему квартире, но и желаемый этаж, тип дома, расположение комнат, близость от метро и т.д.

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Бытует мнение, что покупка квартиры именно через агентство повышает безопасность, потому что агентство «проверяет чистоту квартиры», «гарантирует безопасность расчётов». Так ли это? Обратимся к наиболее надёжному источнику – к документам.

Посмотрим на типичный договор, который будущий покупатель квартиры заключает с агентством. Не будем подробно критиковать все положения данного договора (хотя там есть много юридически некорректных формулировок), рассмотрим только вопрос о гарантиях агентства.

Как видим, ни в одном из пунктов этого договора нет ничего даже близко похожего на обязательства агентства по проверке юридической чистоты квартиры и обеспечению безопасности сделки, не говоря уже о каких-либо гарантиях.

По своей правовой природе данный договор является договором оказания услуг.

Риэлторская фирма не несет ответственности в случае признания судом недействительной сделки, проведенной с участием риэлтора, если основания для признания сделки недействительной связаны не с действиями риэлтора, а с действиями сторон по сделке, либо связаны с предыдущими сделками и действиями сторон и иных лиц в отношении данного объекта недвижимости, что обусловлено невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и до приватизационного найма объекта недвижимости силами риэлтора.

Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор?

И не только основные, обязательные для проведения сделки, но и дополнительные.Самые известные из них – это выписки из ЕГРП о собственнике и о содержании правоустанавливающих документов.

Последняя раскрывает историю смены собственников.

Риэлтор извещает клиента об откликнувшихся на предложение покупателях.

После согласования он обсуждает нюансы сделки с покупателем, принимает от него аванс в обговоренной с продавцом сумме. Потом нужно проверить наличие всех требуемых для сделки бумаг, подготовить договор, назначить дату подписания документов.

Перед встречей стоит провести инструктаж каждой стороны. Собственник квартиры и ее покупатель должны прийти на встречу с паспортами, иными документами, подтверждающими полномочия и личность сторон сделки.

Важно заранее обсудить способ передачи денег, порядка регистрации перехода прав по сделке, передачи квартиры новому владельцу.

Риэлтор выступает в роли посредника, помогает сторонам согласовать все нюансы сделки, правильно оформить договор.

Ожидания клиента

В оформлении сделок через риэлтора есть преимущества для каждой из сторон.

Подробно по этой теме изложен материал на моем сайте в рубриках Технологии работы риэлтора и Юридические основы работы риэлтора. Особенно хочется обратить ваше внимание на то, чтобы быть уверенным в документах, надо лично их собрать по доверенности.

Только лично, пройдя все инстанции, вы убедитесь в отсутствии сомнительных моментов в истории объекта недвижимости.
ВАЖНО! ДОВЕРЕННОСТИ. Нередко квартира или дом продается по доверенности.

Как проверить доверенность можно прочитать в статье Проверка документов.

Отказ от преимущественного права покупки. Доверенность. Технологии работы риэлтора.

Именно поэтому желательно привлекать для сопровождения любой сделки, в том числе ипотечной, юриста, чье мнение не будет зависеть от банка, страховой компании или иных участников переговоров.

и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).

• Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы.

Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен.

Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: «Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна.

Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны (абз.

10 ст. 5, подп.4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 7 августа 2001 г.

Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева.

Новый законопроект ставит своей задачей защиту прав клиентов и, в частности, предлагает вывести услуги риэлторов из тени посредством процедуры аттестации специалистов. Разберемся, как осуществляется регулирование риэлторской деятельности сейчас и так ли нуждается эта деятельность в отдельном законодательном закреплении.

Лицензирование, сертификация и аттестация риэлторов

Напомним, Положение о лицензировании риэлтерской деятельности утратило силу в 2002 году (Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г.

Источник: http://pravogarant23.ru/pokupka-kvartiry-cherez-rieltorsekyu-formu-otvechaet-rieltor-za-chistotu-sdelki/

Какую ответственность несет риэлтор при покупке и продаже жилья

Ответственность риэлтора за сделку, несет ли юридическую или моральную ответственность перед заказчиком при продаже и покупке квартиры, ответим на вопрос в статье.

Обязанность качественно предоставить услугу должна лежать не только на риэлторе, но и агентстве недвижимости, которое за него несет ответственность, как за сотрудника. Выясним, до каких пределов простирается риэлторская ответственность на вторичном рынке, потому что он наиболее опасен для покупателя и иногда для продавца.

Ответственность риэлтора за сделку

Какую юридическую ответственность несут риэлторы и риэлторские фирмы перед заказчиком:

• уголовная;
• административная;
• имущественная (гражданская).

Условия привлечения к ответственности посредника:

• наличие доказательств, что совершенные им действия имели последствия, которые причинили ущерб заказчику (покупателю или продавцу);
• действия маклера должны идти вразрез практике, которая существует на рынке недвижимости, чтоб явно свидетельствовать об ошибке.

Основания для привлечения:

• подписанный обеими сторонами договор на оказание услуг по продаже квартиры или ее приобретении (ч 1 ст. 15 ГК РФ).

Ответственность риэлтора за чистоту сделки

Нередко возникают ситуации халатного отношения посредника к проверке документов при покупке квартиры и, как следствие, обещанная «чистота» сделки не соблюдается. В этом случае есть возможность привлечь риэлтора к ответственности двумя способами:

1. Закон о защите прав потребителей;
2. ГК РФ, взыскав понесенный ущерб (убытки).

Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры по закону о защите прав потребителей:
размер комиссионного вознаграждения;

• 50% от стоимости квартиры, которую должен был приобрести покупатель;
• % за просрочку возврата комиссионного вознаграждения.

Как это делается: только через суд, однако судья будет на стороне покупателя, а вот маклеру придется доказывать свою невиновность.

После того, как вы заключили договор с посредником, необходимо все остальные переговоры фиксировать посредством переписки в E-mail или WhatsApp.

Многие посредники высказывают мнение, что риэлтор не может отвечать за «чистоту» сделки, т.к. не имеет доступ ко всей информации об объекте и прав на него и это отчасти верно.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры

В случае, если на судебном заседании выяснится, что риэлтор действовал недобросовестно (некомпетентно и неправомерно), что послужило причиной лишения прав покупателя на приобретаемую собственность (она была отнята по решению суда), то маклер обязан возместить полный размер суммы, уплаченной за жилье.

Чтобы довести дело до описанного результата, необходимо собрать доказательную базу, которая подтвердит что:

• риэлтор действовал вопреки закона, например, закона о Защите прав потребителей или ГК РФ;покупатель понес убыток (документы, подтверждающие это, например, решение суда об отчуждении приобретенной собственности);
• вину риэлтора;
• наличие причинно-следственной связи между поступками посредника и убытком покупателя.

Если вы не потрудитесь найти все из перечисленных выше обстоятельств, суд наверняка признает ваш иск неудовлетворенным и риэлтор избежит какой-либо ответственности.

Перед тем, как обращаться в суд по гражданскому иску, можно попробовать получить постановление о привлечении риэлтора к административной ответственности и использовать его в качестве доказательства вины (см. пункты выше).

Как это сделать:

• если маклер злоупотребил вашим доверием или обманул вас и вы имеете неопровержимые доказательства этого (электронную переписку, договор и т.д.), то можете привлечь его к административной ответственности по с. 27.1 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 5 тыс. до 5-тикратного размера от суммы причиненного покупателю жилья ущерба.

Будьте готовы, что вам предстоит добиваться реагирования инстанций на ваше заявление, например, обратиться в прокуратуру, если ваше заявление не пример представитель полиции.

В практике так же используется возможность привлечь к ответственности риэлтора за чистоту сделки при покупке квартиры, путем возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ. Вам, как пострадавшему материально это никак не поможет, однако окажет стимулирующее действие на посредника, чтобы он вернул вам понесенные убытки.

Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, вы в любой момент можете обратиться в прокуратуру, срок обжалования отказа в возбуждении дела не обозначен.

Читайте статью, где рассказывается, почему страхование титула не работает

Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е. вы можете привлечь риэлтора по перечисленным выше основаниям.

Как еще можно перестраховаться, если вы боитесь, что риэлтор не понесет ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке? Один из вариантов, провести сделку через нотариуса. Да, вы заплатите довольно большую сумму за оформление, но нотариусы отвечают за свои ошибки своим имуществом или страховым фондом нотариусов, поэтому с них проще истребовать понесенные убытки.

В последнее время говорят об ответственности регистраторов (сотрудников Росреестра), которые регистрируют переход права, но сначала надо доказать, что сотрудник знал о риске (ошибке) и допустил регистрацию. Второе, по закону, возмещение убытков возможно до суммы 10 млн. рублей.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/otvetstvennost-rieltora-sdelku.html

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг

Как привлечь риелтора к ответственности

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости 

Гражданское законодательство не дает определения термина «чистота сделки». Возможным аналогом станет применение норм ст. 460 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Также термин можно расшифровать как невозможность в дальнейшем в судебном порядке признать сделку недействительной, расторгнуть ее.

При приобретении недвижимого имущества физическим или юридическим лицом чаще всего встречаются такие основания для оспаривания или расторжения сделки, как:

• порок воли продавца, его недееспособность, совершение сделки под давлением и в других случаях, предусмотренных ст. 171–179 ГК РФ;
• наличие притязаний на объект третьих лиц, предыдущих владельцев, из чьей собственности он выбыл неправомерно, нарушения в процессе приватизации объекта;
• нарушение прав лиц, имеющих право на данное имущество по нормам жилищного законодательства, или несовершеннолетних.

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки? Не во всех случаях. Деятельность риэлторов не лицензируется с 2002 года, закон не возлагает на них никакой ответственности за недобросовестное выполнение обязанностей и вовлечение клиента в совершение сделки с сомнительной правовой чистотой, кроме общей гражданско-правовой. 

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора 

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем, и за все проблемные моменты и пороки права собственности несет ответственность продавец. С риелтором или риелторским агентством обычно заключается договор на оказание услуг. Иногда агентство может предложить подписать договор комиссии.

Документы, связанные с заключением сделок и их чистотой, проверяются специалистами в рамках именно этого договора, если в нем прямо прописано условие о проведении риелтором юридической экспертизы.

Когда такое условие было согласовано, наличие проблемы с объектом будет свидетельствовать о ненадлежащем качестве оказанной услуги и приведет к ответственности риелтора.

Если покупателем выступает физическое лицо, можно рассмотреть вариант с применением нормы закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — закон № 2300-I). Ответственность риелтора при покупке квартиры тогда выразится в нормах п. 3 ст. 14 закона № 2300-I о возмещении имущественного вреда, причиненного недостатком услуги.

Не исключены для частичной компенсации ущерба и варианты использования возможности страхования:

• добровольное страхование гражданской ответственности риелтора;
• страхование титула собственности на приобретаемый объект. 

Эти виды защиты своих прав в случае расторжения сделки компенсируют все или часть потерь нового собственника, но не следует забывать, что при страховании гражданской ответственности риелтора сумма возмещения обычно не превышает размер его вознаграждения. 

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг 

В договор на оказание услуг необходимо внести пункт о том, что в обязанности риелтора входит проведение юридической экспертизы документов, связанных со сделкой. Формулировка может выглядеть следующим образом:

«Риелтор обязан провести:

• юридическую оценку сделки и выявить все препятствия для ее совершения, в том числе пороки воли продавца;
• юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверить их на достоверность, действительность, подлинность и соответствие требованиям законодательства и органа госрегистрации;
• проверку объекта недвижимости на отсутствие обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц». 

Условие должно конкретизировать качество услуги. Например, о качестве правовой экспертизы скажет то, что:

• право собственности будет зарегистрировано;
• в течение срока давности о применении последствий недействительности сделки (3 года) она не будет оспорена. 

При возникновении одного из этих видов последствий в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде штрафа или неустойки.

Но не исключено, что, так как риелтор или агентство получили только плату за оказание услуг, суд сочтет большой размер неустойки несоразмерным.

Для дополнительной гарантии прав можно предусмотреть в договоре обязанность риелтора в случае возникновения судебного иска представлять интересы клиента в суде, защищая чистоту проведенной им экспертизы. 

Способы защиты прав клиента риелтора 

Если договором была предусмотрена обязанность риэлтора проверить чистоту сделки, нарушение указанного требования дает возможность использовать как законные, так и договорные способы защиты, а именно взыскание с риелтора:

В состав убытков могут войти:

• расходы клиента на оплату жилья с момента предполагавшейся его передачи;
• гонорар другой риелторской фирме, договор с которой был заключен в связи с невозможностью приобрести недвижимость во исполнение договора с недобросовестным риелтором;
• моральный вред. 

О случаях изъятия квартиры в результате удовлетворения требований собственника, права которого были нарушены, можно подробнее прочитать в статье «Пример виндикационного иска в гражданском праве». 

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика 

К искам о взыскании убытков, причиненных действиями риелтора, крайне трудно собирать доказательственную базу. Столь же сложно воспользоваться нормами законодательства о правах потребителя. Обычно суды считают виновным в нарушении требования о чистоте сделки продавца недвижимости.

Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.

2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст.

 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/neset_li_rieltor_otvetstvennost_za_chistotu_sdelki/