Договор ипотеки с неотделимыми улучшениями

Недофинансирование ипотеки в Сбербанке в 2019 году

С ростом рынка жилищного кредитования появился и новый термин – недофинансирование.  Этот механизм позволяет избежать оплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

Далеко не все банки готовы пойти на использование подобной схемы.  Сбербанк – одна из немногих финансовых организаций, выдающих кредит при сделках с недофинансированием.

Недофинансирование ипотеки Сбербанка – процесс, требующий тщательного изучения. О нем и поговорим сегодня в этой статье.

Что такое недофинансирование ипотеки

Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ему владелец квартиры при продаже должен оплатить налог, если его право собственности длится менее пяти лет.

Чтобы обойти это правило, стороны принимают решение об указании в ДКП меньшей стоимости, чем реальная сумма сделки.

Если покупатель планирует приобретать недвижимость, используя заемные средства, то в сделке появляется третий участник – банк.

Ключевые моменты сделки с недофинансированием:

• Недофинансирование возникает при заключении договора ипотеки, когда в ДКП указывается ее заниженная стоимость, выгодная продавцу.
• Недостающая часть суммы прописывается в соглашении на покупку неотделимых от квартиры улучшений. В этом качестве обычно выступают дорогостоящие строительные материалы, использованные при ремонте, современные коммуникации, высококвалифицированные работы.
• Банк выдает ссуду на основании двух документов – ДКП на квартиру и соглашения на покупку улучшений. Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.

Важно!  Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.

Плюсы и минусы сделок с недофинансированием

Несмотря на то что Сбербанк лояльно относится к недофинансированию по ипотеке, подводные камни в таких соглашениях, безусловно, существуют.

Среди положительных моментов для продавца можно выделить:

• Возможность не оплачивать налог.
• Получение полной суммы стоимости недвижимости.

Для покупателя:

• Снижение стоимости покупки недвижимости. Следует понимать, что размер скидки напрямую зависит от той суммы, которую продавец сэкономит на невыплате налога.
• Больший выбор объектов для покупки.

Негативных последствий может оказаться значительно больше. Для продавца они заключаются в том, что если информация о таком соглашении попадет в налоговый орган, последуют санкции в виде штрафа и обязательного начисления неоплаченных налогов.

Для покупателя:

• Сумма налогового вычета будет ниже, чем при стандартной ипотеке.
• Если по любым причинам сделка будет признана недействительной, вернуть удастся лишь ту часть средств, которая указана в ДКП. Долг перед Сбербанком при этом останется тем же.

Особенности ипотеки Сбербанка с недофинансированием

При оформлении ипотечного кредита в Сбербанк обязательно предоставляется отчет об оценке стоимости квартиры.

Составляется он независимой компанией, имеющей с кредитной организацией партнерские отношения. В отчете указывается рыночная стоимость имущества на текущий момент.

Поэтому для того чтобы не привлекать внимания к сделке, не стоит сильно снижать цену по сравнению с указанной в заключении.

Важно! Перед подписанием документов обязательно нужно получить консультации юриста и риелтора. Профессиональные консультации этих специалистов позволят избежать негативных последствий.

Государственная регистрация проходит в два этапа:

1. Регистрация права собственности и обременения в пользу Сбербанка. На этом этапе потребуется ДКП и кредитный договор.
2. Регистрация закладной и ипотечного договора. Происходит после погашения записи о первом залоге на основании письма из Сбербанка. Более подробно о закладной можно почитать здесь.

Образец договора ипотеки Сбербанка с недофинансированием

Недофинансирование по ипотеке предусматривает подписание следующих документов:

1. Договор купли-продажи квартиры.
2. Соглашение на покупку неотделимых улучшений. Образец можно посмотреть здесь.
3. Ипотечный договор и индивидуальные условия кредитования. Основные положения приведены здесь. Дополнительные условия, в том числе и на финансирование приобретения неотделимых улучшений, фиксируются отдельно и составляются индивидуально в зависимости от ситуации. Шаблон документа находится здесь.

Порядок получения ипотеки и оформления сделки

При недофинансировании процесс оформления происходит в несколько этапов:

1. Подготовка документов и подача заявки в Сбербанк.
2. Одобрение суммы кредита.
3. Одобрение квартиры. На этом этапе потребуются документы на будущую собственность.
4. Подписание соглашений – кредита на недофинансирование по ипотеке, на покупку недвижимости и на неотделимые улучшения.
5. Регистрация права собственности покупателя и залога в пользу банка.
6. Снятие отметки о первоначальном залоге и последующая регистрация закладной и ипотечного договора.
7. Передача денег продавцу.

Безопаснее всего использовать безналичный расчет или банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в сейф. Ключ передается продавцу. В соглашении на использование сейфа прописываются условия, при которых возможно получить доступ в ячейку. Это происходит после передачи права собственности. Без выполнения всех условий сотрудники Сбербанка не предоставят доступ к деньгам.

Налоги

Как уже было сказано, вся процедура проводится для того, чтобы продавец не платил обязательный налог – 13%.

 Оплачивать его придется в случае, если жилье было куплено после января 2016 года и право собственности на момент продажи длится менее пяти лет.

В этой ситуации налог нужно будет оплатить с сумм, превышающих 1 000 000 рублей. Это очень значительная сумма. Подробнее об оплате налога с продажи – читайте данную статью.

В случае, когда купивший квартиру решит до истечения 5 лет продать ее, обязанность по уплате налога ляжет на него.

Что касается имущественных вычетов и вычета за выплаченные проценты по ипотеке – они будут значительно меньше, чем при стандартных условиях.

В качестве подтверждения расходов в налоговую службу передается договор купли-продажи и кредитный. При недофинансировании улучшения оформляются дополнительным соглашением, не подлежащем регистрации.

Соответственно, сумма вычета будет рассчитываться исходя только из ДКП.

Если налоговая служба все-таки заинтересуется сделкой, то стороны должны быть готовы к проверке своих источников дохода. Налоговая может доначислить НДФЛ и применить штрафные санкции.

Чтобы не потерять полезную информацию, пост можно сохранить или опубликовать в социальных сетях.

Если после прочтения остались вопросы, дежурный юрист с радостью ответит на них. Для этого необходимо кликнуть по иконке в правом нижнем углу экрана.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/nedofinansirovanie-ipoteki.html

Договор ипотеки с неотделимыми улучшениями

Если подобные факты действительно имеют место, то генеральный директор юридической компании «Райкин и партнеры» Вадим Райкин оценивает действия банкиров фактически как помощь в уклонении от уплаты налогов.

«Конечно, понятно, что умысел у них направлен на то, чтобы заработать на выдаче ипотечного кредита. Но это можно считать косвенным умыслом», — рассуждает эксперт. С другой стороны, Центробанк не может контролировать уплату налогов контрагентами (продавцами квартир) клиентов банка.

Хотя регулятор все же в силах ограничить подобные сделки, запретив банкам принимать какие-либо иные документы в подтверждение целевого использования кредита, кроме договора купли-продажи. Все остальное в этом случае считалось бы нецелевым использованием кредита и влекло бы за собой расторжение договора.

Вадим Райкин предлагает еще один способ борьбы со «схемами»: ввести двойное резервирование под такие сделки.

Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета ипотеки (Договором может быть установлено иное). 1.8.

Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 1.9.

Право Залогодателя на Предмет ипотеки подтверждается (Приложение N 1).
1.10. Стоимость Предмета ипотеки составляет ( ) рублей, что подтверждается (Приложение N 2). 1.11. Последующая ипотека Предмета ипотеки не допускается (допускается). 1.12.

Ипотека не распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
СТАТЬЯ 2. ГАРАНТИИ 2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что: 2.1.1.

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

При заключении ипотечного договора банк проверяет предмет залога, кредито- и платежеспособность заемщика, контролирует чистоту сделки», — был не менее однозначен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Андрей Осипов.

При этом, по его словам, никакой «налоговой оптимизации» у участников сделки, непосредственно взаимодействующих с банком, быть не может. «Расчеты же между последующими участниками альтернативных сделок банк не контролирует», — подчеркнул Андрей Осипов.

Однако, по информации «Ко», и Сбербанк, и ВТБ-24 неоднократно проводили сделки по описанной выше «схеме».

Вопрос только в том, насколько она «незаконна» и является налоговым преступлением, а также какова доля вины банка в том, что продавцы квартир избегают налогообложения? «Я не слышал о подобном, но не исключаю, что это возможно.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке

В этом случае заниматься махинациями банкам станет просто невыгодно. Именно подобным образом сейчас регулируется рынок потребительского кредитования. Если ставка превышает 25%, то это считается уже рискованным кредитом и ЦБ требует дополнительного резервирования.

В итоге банку становится экономически бессмысленно выставлять проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как было еще совсем недавно.

Руку на отсечение В мире давно существуют весьма эффективные способы борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты такого налога.

Например, в Прибалтике «право первой ночи», то есть право приоритетной покупки жилья, продаваемого собственником по заведомо заниженной цене, законодательно закреплено за муниципалитетом, регистрирующим сделку.

Банки и «неотделимые улучшения» при налогообложении

Внимание

Если такие факты имеют место, то нужно разбираться Центробанку и налоговым органам», — говорит президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Получить ответ от Центробанка на момент подписания номера не удалось. Резервы из ЦБ «Данная схема достаточно оригинальна и, по моему мнению, имеет право на жизнь.

Назвать ее незаконной нельзя, поскольку, по сути, ничего нелегального в ней нет, отечественным гражданским законодательством предусмотрена свобода договора. Если стороны посчитали, что в данном объекте недвижимости присутствуют «неотделимые улучшения», то так оно и будет, если налоговый орган в суде не сможет доказать обратное. А доказать это — достаточно сложная и трудоемкая задача, зачастую требующая привлечения экспертов», — поясняет ведущий юрист налоговой практики юридической группы «Яковлев и партнеры» Андрей Фелюст.

Панель ручного поиска договоров

Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только Вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже только Вам.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты).

Ипотека на неотделимые улучшения

Так, например, Вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита. Это Райффайзенбанк, Росбанк и Дельтакредит. Ну, и последний вопрос: «как делается занижение цены при ипотеке?». На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы.

Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения», а под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д.

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Означает ли это, что они тоже допускают использование подобных «схем»? «Неудобная» тема Как рассказал источник в риелторской среде, такие «схемы» активно применяют госбанки. В частности, ВТБ-24 и Сбербанк.

«Сбербанк следует нормам действующего законодательства, используемая договорная документация прошла правовую экспертизу и неоднократно защищала интересы банка в суде, — категорично заявила официальный представитель «Сбера» Полина Тризонова.

— Если продавец занижает стоимость квартиры при сделке за наличные, достаточно указать заниженную стоимость в договоре, поэтому, как правило, такие сделки не проходят через банки». «ВТБ-24 предоставляет услуги строго в рамках действующего законодательства РФ.

Покупка квартиры и неотделимые улучшения

Занижение стоимости квартиры при ипотеке — это реалии современного рынка недвижимости в России. С этим уже не поспоришь. Попробуем разобраться, что это, как это, кому выгодно, как реализуется на практике вообще и при оформлении ипотечных кредитов в частности. Занижение цены на недвижимость.

Что это? О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли/продажи указывается цена, которая заведомо ниже рыночной стоимости недвижимости. Делается это в тех случаях, когда сделка совершается на вторичном рынке с квартирами, которые совсем недавно перешли из разряда новостроек в категорию вторичного жилья и цена которых выше 1 млн.

рублей. Обычно такие квартиры сменяют своих владельцев в пределах 3-х лет.

Источник: http://dtpstory.ru/dogovor-ipoteki-s-neotdelimymi-uluchsheniyami/

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога.

Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе.

Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

1. цена объекта недвижимости;
2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ), 

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть  именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
3. НДФЛ уплачивает продавец;
4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:

• занижением цены, связанным со всеми рисками;
• ожиданием истечения срока 5 лет;
• уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

• скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
• покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
• включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

В статье Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя описаны конкретные способы снижения рисков.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение  обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Заключение

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью.

Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки.

Схема сделки при недофинансировании на вторичкуСкачатьДоровор купли-продажи объекта недвижимостиСкачатьДоговор купли-продажи неотделимых улучшенийСкачатьРасписка на первый взносСкачатьРасписка на кредитные деньгиСкачатьРасписка на неотделимые улучшенияСкачатьСхема сделки при недофинансировании на новостройкиСкачатьДоговор оплаты дополнительно произведенных работСкачать (2 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-nedofinansirovaniem-ponizheniem-ceny.html

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости.

При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

• увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
• повышение процентной ставки;
• указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.

В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной.

Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.

Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.

Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке.

Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.

Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку.

Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества.

Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи.

К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением.

Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zanizit_tsenu_v_dogovore_esli_ya_beru_ipoteku/6210

Программа недофинансирования по ипотеке Сбербанка

Покупка недвижимости дело хлопотное, требующее определенных познаний в юридической сфере. Существует масса тонкостей, нюансов, позволяющих значительно сэкономить на уплате налогов, получить ссуду, не располагая необходимым первоначальным взносом.

Один из инструментов – указание неверной цены квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае большинство банков идут навстречу клиентам и кредитуют сделку.

Ипотека Сбербанка с недофинансированием является оптимальным вариантом, снижающим риски при возникновении конфликта сторон.

Цели указания заниженной или завышенной стоимости

Согласно законодательству, если жилая площадь находится во владении менее пяти лет, то при продаже требуется оплатить налог на добавленную стоимость в размере 13%. Учитывая, что цена исчисляется миллионами, далеко не каждый хочет отдавать в казну государства несколько сотен тысяч рублей. Избежать этого можно при помощи занижения реальной стоимости квартиры в договоре.

При совершении сделки при помощи ипотеки от Сбербанка, покупателю требуется получить сумму, равную реальной стоимости. Оформление кредита с недофинансированием осуществляется при помощи включения пункта на неотделимые улучшения жилой площади. Под критерий идеально подходит ремонт.

Завышение реальной стоимости производится в случае нехватки средств на первоначальный взнос. В зависимости от выбранного типа ипотеки, потенциальному заемщику требуется внести от 15 до 20 процентов от суммы. Риелторы идут на договоренность с оценщиком, получая заключение с завышенным размером цены.

Нюансы оформления документов

Официально данные манипуляции со сделкой купли-продажи являются незаконными. Однако, практика известна уже длительное время. Сбербанк не отказывает в некотором отступлении от правил с целью удовлетворения потребности клиента. При принятии решения об изменении фактов в договоре, стоит учитывать возможные риски:

• Если цена была занижена, а сделка по каким-либо причинам расторгнута, то покупатель может получить только сумму, указанную в официальных бумагах;
• Завышенный вариант подвергает риску продавца. Признание факта продажи недействительным влечет за собой возвращение средств покупателю;
• Указание слишком неадекватных цифр привлечет внимание налоговых служб. Разбирательство может грозить огромным штрафом и расторжением договора.

При оформлении ипотеки с недофинансированием от Сбербанка, настоятельно рекомендуется составлять дополнительное соглашение сторон.

В нем указывается реальная цена приобретаемых квадратных метров, отдельные договоренности и обязанности сторон.

Бумага послужит доказательством в суде при возникновении конфликтных ситуаций между участниками, а также при проведении расследования налоговой службой.

Чтобы выбрать наиболее безопасный путь, рекомендуется получить предварительную консультацию юриста или сотрудника Сбербанка. Во втором случае процедура бесплатна. Специалист разъяснит спорные моменты, даст советы для минимизации рисков. Не обладая юридической грамотностью не стоит совершать необдуманных поступков.

Требования к потенциальному заемщику

Получить одобрение ипотеки Сбербанка с недофинансированием имеет право гражданин, соответствующий следующим критериям:

• Находится в возрасте от 21 до 75 лет;
• Является гражданином Российской Федерации;
• Имеет постоянный официальный доход, позволяющий совершать ежемесячные взносы;
• Осуществляет трудовую деятельность не менее одного года без перерыва, в том числе на последнем месте – не менее шести месяцев;
• Не имеет задолженностей или просрочек по предшествующим кредитным обязательствам.

Следует отдельно отметить, что сделки с искажением официальных фактов подвергаются более тщательной проверки со стороны службы безопасности Сбербанка. В частности уточняются обстоятельства продажи, внимание уделяется «чистоте» объекта недвижимости. Сотрудниками могут быть истребованы дополнительные документы, подтверждающие благонадежность покупателя и продавца.

Плюсы и минусы недофинансирования

Использование ипотеки с недофинансированием от Сбербанка выгодно заемщику в случае нехватки средств на первоначальный взнос. Это позволяет расширить выбор объектов недвижимости. Но стоит учитывать, что при увеличении суммы кредита, переплата также возрастает. Необходимо трезво оценивать личные финансовые возможности, чтобы избежать утраты средств и приобретенной жилплощади.

В случае занижения цены риск потерять деньги имеется даже при официальном оформлении дополнительных соглашений. Выполнить договорные обязательства перед Сбербанком придется при любом развитии событий. Соглашаться на условия продавца стоит только после удостоверения в надежности и получении собственной выгоды, например, скидки.

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/ipoteka-sberbanka-s-nedofinansirovaniem.html