Аванс при покупке квартиры как правильно оформить

Предоплата за квартиру говорит о намерениях сторон в ближайшем будущем заключить договор купли-продажи. И теперь закономерно встает вопрос – какую форму предоплаты предпочесть продавцу? Ведь существует две формы: аванс и задаток.

Что выбрать в качестве предварительной оплаты при продаже: аванс или задаток? Этот вопрос – краеугольный камень во взаимоотношениях продавца и покупателя, поскольку сами понятия несут в себе довольно серьезные отличия по ответственности сторон.

Источник: http://dtpstory.ru/avans-pri-pokupke-kvartiry-kak-pravilno-oformit/

Как правильно оформить договор аванса при купле-продаже квартиры

Очень важно правильно оформить аванс при продаже квартиры, поскольку подписанный документ впоследствии выступает гарантией безопасности для участников сделки. Соглашения по реализации недвижимости осуществляются ежедневно и их сопровождение является наиболее востребованной юридической услугой.

Процедура передачи прерогативы обладания от одной стороны к другой производится, как правило, тем профессионалом, который трудится в том же агентстве недвижимости, в которое обратились клиенты.

Полное представительство и сопровождение на всех стадиях является надежным и безопасным. Однако не всегда участники правоотношений обращаются за квалифицированной помощью, а напротив, желают провести всю процедуру самостоятельно. Таким пользователям и посвящена статья.

В ней рассказывается, что лучше избрать аванс или задаток, законодательное регулирование вопроса, на каких именно моментах заострить свое внимание при заключении соглашения об авансе, какие положения надлежит включить в текст, ответственность сторон сделки, возможные риски для каждого участника.

Аванс или задаток – что лучше?

Необходима ли регистрация документа в нотариальном порядке? Какой объем суммы следует запросить с приобретателя? Если после просмотра жилплощади и проведения беседы промеж потенциальным приобретателем и продавцом зашел разговор о предоплате, то можно считать, что процедура по реализации объекта собственности запущена и в скором времени квартира обретет нового собственника. Небыстрые поиски приобретателя, постоянные объявления о желании приобрести жилье, звонки, просмотры вариантов остались не безуспешными, и совсем скоро понравившееся помещение перейдет во владение.

ВНИМАНИЕ !!! Внесение авансового платежа за жилище свидетельствует о преднамерениях участников в скором времени составить и подписать текст соглашения о переходе преференции собственности.

И на этом этапе логично возникает замешательство – какую из возможных форм предоплаты лучше выбрать продавцу? На данный период времени действует два таких вида: аванс и задаток.

Какой из имеющихся вариантов предпочесть?

Данный вопрос – камень преткновения, споров и недопониманий промеж реализатора и приобретателя, поскольку понятия включают в себя немаловажные различия по мерам ответственности участников.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается объем средств, вносимый в качестве предоплаты за недвижимость.

Ст. 381 регламентирует довольно жесткие последствия неисполнения обеспеченных уплаченной суммой обязательств, а именно:

• если до начала исполнения обязательств между участниками правоотношений было достигнуть соглашение о невозможности исполнения, то выплата возвращается приобретателю (потенциальный покупатель узнал о срочном переводе на службу в другую местность и отпала необходимость в приобретении жилья в данном регионе);
• в случае наличия вины по не удавшемуся заключению договора со стороны приобретателя, последний не получает обратно своих средств (отдав некую сумму за квартиру в новостройке, Сидоров просмотрел после этого еще несколько вариантов и решил купить жилье во вторичке в районе с более развитой инфраструктурой);
• Если консорциум не был достигнут по вине реализатора, то он отдает обретенные средства в удвоенном объеме (Петров долгое время искал клиентов на обретение его однокомнатной квартиры. Спустя полгода такие люди нашлись, в обеспечение своих обязательств они оставили сумму задатка в 50 тыс., договорившись о старте процедуры с середины следующего месяца по причине оформления кредита, требующегося времени на расторжение договора аренды жилья. Приобретатели разрешили поставленные задачи и обратились к собственнику, на что последний сообщил, что передумал продавать жилплощадь. Возмутившись таким поведением владельца, семья Рылеевых подала на него в суд с требованиями возмещения понесенных убытков и возврата уплаченной суммы в двойном объеме).

1. На законодательном уровне не регулируется вовсе и при возможном срыве сделки стороны не несут никакой ответственности.
2. Соглашение аванса фиксирует исключительно взаимоотношения участников по поводу расчета.
3. По своей сущности представляет только оплату за жилплощадь и в случае последующей невозможности перехода прерогативы собственности в другие руки, получатель средств возвращает их законному владельцу.

Итак, аванс наименее регламентирован и ограничен рамками законодательства. Является это положение положительным или отрицательным моментом, для кого из участников более рискованно можно выяснить в следующем пункте статьи.

Договор аванса: ключевые положения и подводные камни

Итак для произведения взаиморасчетов был избран авансовый платеж. Для этого потребуется составить и подписать авансовое соглашение. Из каких пунктов оно должно состоять, что предусмотреть?

Данный документ изначально ставит в жесткие рамки непосредственно приобретателя. Отличаясь от регламентированного законом задатка, в договор об авансе разрешено внести самые разнообразные положения относительно возврата уплаченной сумму в случае невозможности заключения сделки.

ВНИМАНИЕ !!! Сейчас к самым распространенным явлениям относится указание в тексте штрафных мер ответственности для потенциального покупателя, но не идет речи о санкциях в отношении обладателя имуществом.

Однако претенденту на покупку только и остается, что надеяться на добропорядочность собственника.

Для претендента на обретение гибридное авансовое соглашение представляет опасность, поскольку, в основном, присутствует положение о штрафных санкциях.

В соответствии с ними приобретатель при срыве сделки по его инициативе лишается ранее уплаченных средств владельцу в превалирующем большинстве ситуаций.

Конечно, вместе с этим положением общеобязательно включают немаленький список уважительных оснований для отказа в приобретении. И если произошел именно подпадающий под условия случай, то продавец обязуется осуществить возврат суммы.

К корректным основаниям разрешено отнести ситуации, о которых приобретатель не знал до старта процесса заключения договорных обязательств:

• наличие не объявившегося ранее наследника (прошел год после оформления Аникеевым квартиры, перешедшей по наследству от бабушки. Мужчина выставил ее на продажу, нашелся претендент, был получен аванс. Однако объявился ранее находившийся на лечении брат Аникеева, который также является легальным правопреемником и стал претендовать на свою долю);
• фигурирование недееспособных индивидов (реализатор имущества оказался алкозависимым и ограниченным в дееспособности. Отданные деньги желающему обрести жилье пришлось возвращать в судебном порядке) ;
• невозможность выписать некоторых лиц из жилья (решив реализовать однокомнатную квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, потребовалось разрешение органов опеки и попечительства. Однако зарегистрировать по новому адресу несовершеннолетнего не удалось);
• наличие интересов третьих лиц (Сидоренко внес предоплату за двухкомнатную квартиру в новостройке. Однако впоследствии оказалось, что ипотека за жилплощадь еще не выплачена. Претендент сразу же отказался от такой покупки);
• другие обстоятельства.

Если договор аванса заключается при фигурировании риэлтора, то в содержании общеобязательно упоминается о третьем заинтересованном лице, поскольку при отсутствии сведений об агенте, последний может остаться без комиссионного вознаграждения. Поэтому платеж осуществляется в пользу агента, а иногда и самого продавца.

Подписывая авансовое соглашение, реализатору имущества стоит учесть все значительные моменты, которые впоследствии уберегут его от возможного отказа приобретателя. И в то же время предоставят шанс довольно свободно отказаться от подписания ДКП именно с этим приобретателем без указания на то оснований.

Не рекомендуется забывать, что текст документа должен отражать значительные и наиболее важные положения основного ДКП.

К перечню существенных моментов надлежит отнести:

1. Конкретные сведения и характеристики объекта (точное описание предмета договора – месторасположение, этаж, год ввода в эксплуатацию, строительный материал и прочее).
2. Точно определенную сумму недвижимого объекта.

3. Список исполнения обязательств, касающихся квартиры (выписка зарегистрированных индивидов, одобрение ипотечного займа и тому подобных факторов, препятствующих переходу прерогативы собственности от одного субъекта к другому единоразово).
4. Период подписания ключевого соглашения.

5. Затраты по сделке (кто оплачивает и в каких пропорциях пошлину при регистрации, услуги нотариуса).
6. Условия по произведению расчетов (в какой момент, каким способом, наличными или банковским переводом).
7. Паспортные данные участников правоотношений.

Соглашение призвано исключить все проблемные моменты, которые могут появиться на любом этапе и каким-то образом помешать сделке. Скачать образец составленного текста можно запросив его у дежурного юриста. Однако заключение договора о предоплате не всегда касается только непосредственных участников.

Так случается, что в негласном порядке еще одной заинтересованной стороной выступает банковская организация. Как правило, так происходит при обретении недвижимости на заемные средства. В данном случае у финансового учреждения могут возникнуть собственные претензии.

Стоит заметить, что кредиторы в основном подстраиваются под условия, но не всегда безоговорочно. Бывает и так, что заемная организация выступает с резким протестом против заключения такого рода соглашений и внесения предоплаты.

 И здесь уже принимать решение продавцу – стоит ли связываться с таким приобретателем.  

Потребуется ли нотариальная регистрация?

Обязательства регистрировать данный вид договора на законодательном уровне не существует. Однако процедуру проводят для большей подстраховки.  Цены у нотариусов невысоки, поэтому не повлекут больших расходов и более того, собственника недвижимости это не коснется вовсе.

  Уполномоченное лицо может посодействовать в разрешении спорных задач, возникающих между участниками, грамотно составит положения, помимо прочего будет относиться к свидетелям передачи суммы средств от одной стороны другой.

Не запрещено привлекать и посторонних лиц присутствовать при передаче денежных средств для большей гарантии.

Оптимальная сумма предоплаты

Величина платежа, которая вправе быть запрошена, никаким НПА не зафиксирована и нет рекомендаций на этот счет. Итоговая цена обусловлена материальной целесообразностью приобретателя и пожеланиями реализатора.

ВАЖНО !!! Требуемая сумма являет целое количество как в 50 тыс. рублей, так и 5 или 10% от всей стоимости приобретаемого объекта.  Главное здесь заинтересовать приобретателя. Чтобы он не хотел потерять эту сумму и не отказался от сделки.

Если реализуется жилплощадь эконом-класса, то следует учесть, что ее приобретатели – люди, не обладающие обширными финансовыми возможностями, и, как правило, обретение производится на деньги от реализации предыдущего жилья или вовсе по кредиту. А, следовательно, что и 30 тысяч для них довольно немаленькая сумма.

Но, например, на жилье повышенной комфортности, авансовая сумма составляет 5-10 %, поскольку у людей, их приобретающих, такие средства не вызывают затруднений.  Но все же не рекомендуется завышенные суммы авансового взноса, поскольку в итоге вся стоимость отойдет реализатору, только немного позже.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-pravilno-oformit-avans-pri-prodazhe-kvartiry

Задаток при покупке квартиры — процесс оформления

Задаток — это денежные средства, передаваемые покупателем квартиры продавцу до заключения основной сделки и подтверждающие намерения покупателя осуществить покупку через какое-то время. Рассмотрим основные особенности и правила его оформления при покупке жилья.

Советуем ознакомиться с тем как правильно оформить расписку в получении денежных средств за квартиру — подробное руководство читайте тут.

Основные правила передачи

• Внесение осуществляться с оформлением специальных документов.
• Этапами внесения являются:

1. составление договора и согласование его пунктов
2. составление расписки, подтверждающей передачу денежных средств

• В договоре (предварительном договоре купли-продажи) обязательно указывается сумма переданных денежных средств, а также условия и дата внесения остальной суммы и заключения основного договора.
• Продавец должен предоставить на обозрение оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру.
• На заключении сделки должны присутствовать все собственники продаваемой недвижимости (в случае, если их несколько).
• Если собственник у квартиры один, но при этом у него есть официальная жена/муж, супруг тоже должен быть участником сделки.
• В случае развода, право получить долю в совместно нажитом имуществе, сохраняется на протяжении трех лет. Поэтом, чтобы обезопасить себя как покупателя, до передачи денег потребуйте оформления согласия супруга продавца на продажу недвижимости.
• До передачи денег проверьте соответствие квартиры ее плану, представленному в документах. Любые виды перепланировок должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами. Согласование перепланировки должно подтверждаться документально. В противном случае все расходы на оформление разрешительных документов лягут на покупателя.
• Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса. В случае возникновения спорных вопросов, эти лица смогут выступать в качестве свидетелей, подтверждающих факт передачи денежных средств.

Об основных различиях с юридической точки зрения между задатком и авансом мы подробно рассказывали ранее тут.

Для чего оформлять договор

Исполняет три функции:

1. 1. Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится. Согласно законодательству, при ненадлежащем исполнении обязательств продавец должен вернуть покупателю сумму задатка, увеличенную вдвое. Кроме этого, сторона, нарушающая условия договора, возмещает второй стороне все убытки, нанесенные своими действиями.
   2. Платежная. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного ранее.
   3. Доказательная. При возникновении спорных ситуаций, передача денег произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.

Как определяется размер

Законодательно размер предоплаты не определен. Этот вопрос решается путем согласования суммы между продавцом и покупателем. Существует два способа определения размера предоплаты:

1. В процентном соотношении от стоимости продаваемой недвижимости. Как правило, величина устанавливается в пределах пяти процентов от цены квартиры. Но бывают случаи, когда предоплата достигает и 12%.
2. Фиксированная сумма, не зависящая от стоимости жилья. Обычно в пределах 50000 — 100000 рублей.

Банковский аккредетив как способ безопасной передачи денег от покупателя к продавцу — советуем почитать об этом способе тут.

Договора задатка при продаже квартиры: правила составления

1. В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
2. Далее определяется, кто является сторонами договора.

   Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)

3. Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
4. Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.

5. Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
6. Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России.

   К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.

7. В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.

8. Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
9. В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.

Зачастую будет полезно составить предварительный договор купли продажи, который сможет уберечь вас от многих рисков, подробнее об этом читайте тут.

Нюансы при оформлении. На что обращать внимание

• Составляется по количеству сторон сделки. То есть если купля-продажа квартиры сопровождается услугами агентства по недвижимости, необходимо подписать 3 экземпляра: для покупателя, для продавца, для агента.
• Договор задатка отличается от договора аванса. Аванс должен быть возвращен покупателю при отказе от совершения сделки. Задаток же при таких условиях останется у продавца.
• Он является частью общей суммы, предусмотренной за оплату квартиры. Например, если стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а задаток внесен в размере 200 тысяч рублей, сумма основного договора купли-продажи составит 2 800 тысяч рублей.

Расписка

При совершении купли-продажи квартиры расписка может являться отдельным документом, а может быть дополнением к подписанному договору. Чаще всего применяется второй вариант.

Расписка составляется в произвольной форме, никаких строгих форм и бланков ее оформления не установлено.

Однако, это документ, который имеет юридическую силу, а значит он должен содержать некоторые обязательные сведения;

1. Информация, позволяющая идентифицировать стороны (ФИО должны быть указаны полностью, без сокращений)
2. Паспортные данные
3. Адреса регистрации и фактического проживания сторон
4. Необходимо указать, что денежные средства передаются именно в качестве залога. В противном случае, при возникновении спорных вопросов суд может отнести предоплату к авансовому платежу или залогу. А к этим понятиям применяются другие меры регулирования.
5. Сумма — указывается и цифрами, и словами
6. Указание реквизитов соглашения о задатке
7. Подписи сторон. Расписка оформляется от руки. Оптимальным вариантом является присутствие при составлении расписки нотариуса, который засвидетельствует передачу денежных средств. Перед тем, как подписать документ, обязательно нужно сверить указанные в расписке паспортные данные и место жительства. Составляется и подписывается расписка непосредственно в момент передачи денег.

Образец расписки

Расписка о подтверждении получения задатка за квартиру

г. Батайск 22.04.2017г.

Источник: https://2ann.ru/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Вносим аванс за квартиру

Важно Если собственник квартиры после получения задатка откажется продавать ее, то он обязан вернуть полученную сумму в двойном размере. Иные последствия наступят при отказе исполнить условия предварительной сделки.
Например:

• был заключен предварительная сделка о продаже квартиры и подписан документ о задатке;
• продавец отказывается отдавать квартиру по условленной цене, и должен вернуть задаток в двойной сумме;
• у несостоявшегося покупателя также есть право настаивать на заключении основного договора продажи в порядке, он может требовать подписания договора в течение полугода после получения отказа продавца передать квартиру.

Задаток при покупке квартиры Возможна передача задатка не только лично продавцу в руки или через банковскую ячейку, но его хранение в сейфе агентства недвижимости.